★妻名義の土地と自分名義の建物を買い替える時は？
こういった相談が非常に多くあります。
「妻が所有する土地の上に私名義の賃貸マンションを建てて、賃貸していましたが、このたび、この土地とマンションを合わせて２億円で売却することになりました。２億円の売却代金の内訳は、建物が5,000万円、土地が1億5,000万円です。建物は建築後１２年を経過していますが、土地は妻が先祖代々の土地を父親から相続で取得したものです。
　実は、売却代金である２億円出新たな賃貸物件を購入して、私は妻の土地を無料で借りているのですが、妻所有のマンションの敷地も事業用資産に該当するものとして、事業用の買換え特例の適用を受けられるのでしょうか？
　また、現在の形態では、家賃収入が全て私の所得となり、私の給与と合算されていることによって、私の所得税は相当高額になっています。そこで、新たに買い換える物件は、土地・建物とも、私と妻の共有にすることで、家賃収入が分散されるようにしたいと思っているのですが、何か問題等はございますか？」

　事業用資産の買換え特例は、資産の所有者が事業の用に供しているものを譲渡し、かつ、その者が事業の用に供する資産を取得する場合に適用があるとされています。しかし、譲渡した資産がその所有者以外の者の事業の用に供されていた場合、または、譲渡した資産がその所有者以外の者の事業の用に供されていた場合であっても、その事業を営んでいる者と資産の所有者が生計を一にする親族である場合には、これらの資産はその所有者にとっても事業の用に供されていたものとして取り扱う事とされています。

　ですので、相談事例のケースでは、生計を一にする親族である夫がマンションの経営をしているわけですから、土地・建物の売却代金の全てが、事業用の買換え特例の適用対象となります。

　また、買替資産である新たな賃貸物件(土地・建物)を夫と妻の共有名義とする場合には、妻は土地・建物とも買換え特例の対象となりますが、夫は建物部分しか買換え特例の対象とはなりません。

★土地を購入する場合の面積制限
　買替資産として土地を購入する場合は、その土地の面積が譲渡資産である土地の面積の５倍を超える場合には、その超える部分の面積に対応する部分は、買替資産に該当しないこととされています。
　この面積制限は、売却資産に土地が含まれていない場合にも、土地の面積がゼロなので、売却資産が建物だけと言う場合は、土地の面積がゼロなので、ゼロを５倍してもやはりゼロとなってしまいます。つまり、売却資産に土地が無い場合は、土地を買替資産として購入しても、土地は買替資産の対象とはならないという事になります。
　したがって、この相談事例の場合に、買替物件の購入代金であるならば、残りを妻の名義とするということになるでしょう。

　また、このケースのように、事業用物件の名義が、建物は夫、土地は妻という不動産を売却した場合は、それぞれが違う場所に、それぞれの名義で不動産事業用物件を購入しても、それぞれが買換え特例の適用を受けられます。ただし、夫については、建物しか買換え特例の対象にはなりません。