プチ値下げは効果あり？内覧時の内装について

　不動産査定後の販売期間に入ってからの疑問や、想定外の事例があります。
　ここでは、主に以下2点について、説明していきます。
１、「プチ値下げ」したら、内見希望が一気に増えた。
２、内覧対策には、内装に力を入れると、成約の確率が上がる


１、「プチ値下げ」したら、内見希望が一気に増えた。
　不動産会社と相談した上で、最初の査定額を元に、売り出し価格を決めていきますが、相場価格よりも少し利益を出そうと、値下げはいつでもできるという判断の元、色を付けて売り出し価格を決めていく方が非常に多いですが、実際にそういった価格で販売していくと、誰からも問い合わせも来なければ、もちろん内覧についての希望も来ないと言った寂しい状態が続いて、不動産会社との定例ミーティングの結果、相場通りの金額にすることにしました。とはいっても3％値下げすると言った内容です。
　しかし、この3％が大きく、下げたとたんに、問い合わせが殺到した。といた事例は少なくありません。例えば、5000万円という販売価格であれば、3％となると、150万円ということです。たった150万円と思われるかもしれませんが、買主側からすると、この150万円が大きく影響することが多いのです。
　つまりは、売主が考えているよりも、買主は市場に敏感であるという事です。市場通りの価格で購入出来れば、この事例で言えば、150万円あれば、中古車が購入できるとか、内装といえるソファーやベッド、テーブル、テレビ、冷蔵庫、洗濯機などを部屋に合わせて新調できるといった考え方になる人が多いという事です。
　買主側にも、別の不動産会社が担当しており、相場の情報なども、そういった不動産会社や、地域の新聞の折り込みチラシ、広告などで判断することが出来ます。インターネットでも地域によっては、物件の相場などの情報が出回っているので、色を付けて販売したい売主の気持ちも分かりますが、色を付けている場合は、売れなかったケース、相場通り値下げして売る事もスケジュール上発生する可能性があるという事は認識しておいた方が良いでしょう。

２、内覧対策には、内装に力を入れると、成約の確率が上がる
　内覧が数多く来てもなかなか決まらないという事がありますよね？これは2つの理由が考えられます。次の３点が考えられます。
２－１、潰し物件の扱いを受けている
　もし仮に、近所に同様の物件が合って、そちらの方が少し間取や築年数、内装がキレイなどの小さいポイントがあり、そちらの方が決まりやすく、不動産会社がそちらを決めたいと判断してしまっている場合です。そうなると、不動産会社は、そちらの物件を決めさせるために、あなたの物件を先に案内しておいて、その後に本命の物件を案内して、そちらを決めさせると言った比較対象として、あなたの物件が利用されている場合です。そういった比較対象扱いを「つぶし物件」と言います。そうなってしまうと、唯一の販売窓口になっている不動産会社が敵にまわっているので、決まるものも決まりません。見抜くことは難しいですが、内覧に来ている買主に、「他に気になっている物件はありますか？」など直接確認して、複数の内覧希望者が同様に回答するようであれば、潰し物件扱いをされている可能性があります。その際は、不動産会社を変えると言う選択肢を検討することも重要です。
２－２、内装に問題がある
　新築のマンションなどは、必ずと言っていいほど、モデルルームを作ります。モデルルームの建物自体は、プレハブなどで、簡易的に作られており、500万円程度で作れるそうですが、内装に関しては、かなり費用を掛けます。
　平均的にモデルルームには、2000万円程度の費用を掛けるそうです。高級な家具や人気の家電を並べて、理想的なマイホームを演出します。そうすることで、買主の想像を膨らませて、購入角度を高めるそうです。実際にモデルルームに並べてある家具などをそのまま購入したくて、設置してある家具はどこで販売されているのかを確認する買主も数多くいるほどです。
　何が言いたいかと言うと、販売時、内覧時に、そんな高級家具を並べてくださいという訳ではなく、少しでもきれいに見せる努力をしてくださいという事です。掃除をこまめに行うとか、余計な荷物は部屋に置いておくのではなく、処分できるものは、いずれ処分するのであれば、内覧前に処分しておくと言った具合です。余計なものを無くすことで、買主は、自分が購入した後、どういった部屋にしていくかの想像を膨らませやすいです。安い金額で変えるような間接照明などを用意できるようであれば、そういった点も、不動産会社と相談されると良いでしょう。
　リノベーション業者に相談して、リノベーションしたときの想像図などの用意ができるようであれば、そういった工夫も成約の角度を高める一つの手と言えます。
２－３、売主に隠し事がある
　もし、雨漏りや、傾斜など、建設時の不備や、老朽化が原因の問題などがあれば、内覧時に隠すことなく、買主に伝えた方が良いです。隠しておいて、内覧時に発覚したら、それ以外にも隠し事があるのではないか？といった余計な疑念を抱き、買主は絶対に購入してくれません。デメリットになる事も、事前に話しておけば、安心につながります。
　もし、購入後に発覚した場合は賠償責任を負わされることもあるので、ここは要注意です。