自己の居住用の家屋を、親族以外の買い手に売却した場合に受けることができる3000万円控除の特例は、申告納税によって受けられるため、申告納税時期にあたる2月16日から3月15日までに、譲渡所得税を支払う必要があります。


不動産売却における3000万控除について
1,3000万円控除とは
2,譲渡所得税の算定方法
3,税率および控除の要件
4,税金をいつ、どこに払うのか


1,3000万円控除とは
　個人が働いて得た収入については、所得税という税金がかかりますが、これは土地や建物といった不動産売却のさいに、もし利益が生じれば、その利益に対しても、やはり所得税が課せられます。3000万円控除とは、この不動産の売却における譲渡所得税に対する特例措置のことで、具体的には、不動産売却によって得た所得金額から文字どおり3000万円を控除した価格を課税標準とする、というものです。この特例を受けるには、どのような不動産でもよいというわけではなく、個人が、自己の居住用として使用していた家屋と敷地に対してのみ、適用されるというものです。この特例の背景には、不動産市場を活性化させ、より多くの人に住居を手に入れるチャンスを与えたい、という意図があります。そして不動産市場の活性化は、経済の活性化にも大きくつながることになります。


2,譲渡所得税の算定方法
　不動産における譲渡所得税の税金を決めるには、不動産を売っていくら利益が出たのかを計算する必要があります。この譲渡所得税額の計算方法は、不動産を売ったときの収入から、買ったときの費用を引けばいいのですが、ひとつ気をつけなければならないのは、不動産を売ったときにかかった各種経費についても、きちんと計算して差し引く必要がある、ということです。たとえば、不動産を売るときは、不動産業者に仲介を頼むことになるのが一般的ですが、そのさいの仲介手数料や、土地を売却するために、建っていた建物を取り壊す必要があれば、その取り壊し費用、あるいは賃貸物件を売るため、借り手を立ち退かせるための費用など、不動産譲渡のためにかかって諸経費のことです。こうして算出した課税標準に、所定の税率を掛けることではじめて譲渡所得税額が確定します。


3,税率および控除の要件
　不動産所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって変化します。所有年数が譲渡した年の1月1日時点で5年以下の場合は短期譲渡所得となり、30パーセントの税率ですが、5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、税率は15パーセントになります。そして、3000万円控除を受けるためには、自己の居住用の家屋の売却であることが前提となりますが、その家屋に現在は住んでいなくても、控除を受けられることもあります。正確には、居住しなくなってから3年経った日に属する年の12月31日までの家屋であれば、3000万円控除を受けることが可能です。ここで注意しなければいけないのは、同じ売却でも親族への売却については、対象外となることです。また、売却した年の前年、あるいは前々年に同じ3000万円控除を受けている場合も、対象外となります。


4,税金をいつ、どこに払うのか
　土地や建物などの不動産にかかる譲渡所得税は、給与所得とは異なり、譲渡所得だけで課税する分離課税によるもので、国税扱いなので、国に対して税金を支払うことになります。また、いつ払うのかという点については、申告納税の扱いなので、売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告して支払うことになります。当然のことですが、この申告がないと、控除を受けることはできません。そして、この支払い時期を逃してしまうと、来年まで控除を待たなければいけなくなるので、いつ払うのか、というのは非常に重要な要素となります。ちなみに、似たような控除で、国や都道府県が土地や建物を収用、つまり、国に対して不動産を売却した場合には、譲渡所得税額から5000万円を引いた額を課税標準とするという特例があります。どちらの特例についても、不動産の所有期間は要件に含まれません。