不動産仲介業者から提示を受ける不動産査定評価額は、基本的には周辺エリアの取引事例を参考に算出された不動産坪単価に面積と流通性比率を掛け合わせて算出された金額です。
　査定額が高くてもその価格で売れるとは限らないので、査定を取得する際は事前にその算出方法や周辺情報を良く理解した上で精査する必要があります。


不動産査定を取得する前に抑えておくべきポイント
1,不動産売却時のプロセスについて
2,査定評価額の算出方法について
3,査定上重要な意味合いをもつ流通性比率
4,不動産仲介業者の選び方


1,不動産売却時のプロセスについて
　保有している不動産を売却する際の一般的なプロセスとしては、まず保有している不動産の売買を仲介してくれる不動産会社を選ぶ必要があります。
　不動産会社は売買仲介契約を締結する際に、どれぐらいの価格設定を行えば対象不動産を売ることが出来るという金額の目安を提示するのが一般的であり、この価格が不動産査定評価額と呼ばれるものです。
　どれぐらいの価格設定で売れるかどうかの判断基準は不動産会社によって異なり、高値で不動産売却ができると判断して高い査定評価額を提示する仲介業者もいれば、契約成立を優先して保守的な査定評価額を提示する仲介業者もいます。
　不動産売却を行う人が注意すべき点としては、高い不動産査定評価額を提示されたからといって必ずしもその価格で売却できるとは限らないという事です。従って、仲介業者に提示される査定評価額は慎重に精査する必要があります。


2,査定評価額の算出方法について
　査定評価額の算出方法は仲介業者によって異なりますが、一般的には売りに出す不動産物件が所在する周辺エリアにおける過去の取引事例との比較方式に基づいて算出した事例地の不動産坪単価に面積を乗じた金額を算出し、これに流通性比率を乗じた金額を最終査定金額とするケースが多いです。
　事例地の不動産坪単価の算出の際に参考にされるのは類似の不動産物件の売買データであり、例えば対象不動産が中古マンションであれば類似の築年数および利便性を持つ物件の取引データが参照され、対象不動産が中古一戸建て住宅であれば類似の中古一戸建て住宅の取引データを基に坪単価が算出される事になります。
　類似物件の取引事例が多いエリアは良いですが、エリアによっては取引事例の数が少ないケースもあり、そのような場合は仲介業者が提示する想定坪単価にも大きな相違が生じるケースもあります。


3,査定上重要な意味合いをもつ流通性比率
　不動産査定評価額の評価を行う上で重要な意味合いを持つのが流通性比率です。
　流通性比率は0パーセントから100パーセントの数字で規定され、数字の高低は対象不動産の売れやすさを示します。
　流動性比率が100パーセントという場合は、その不動産はマーケットにおいて売れやすいという事を意味し、この数字が低くなれば低くなるほどマーケットにおいて売れにくいと判断されている事を意味します。
　例えば、中古不動産の中でも人気の高い中古マンションは、中古の一戸建て住宅に比べると相対的に高い流通性比率が適用されるケースが多いです。
　また、物件タイプだけではなく、対象不動産の周辺エリアの利便性の良し悪し、また対象不動産の延べ床面積の多寡も比率に影響します。
　例えば広大な面積を持つ不動産は、それだけの面積を希望する人が少ない為、流通性比率は低くなる傾向があります。


4,不動産仲介業者の選び方
　不動産を売却する人は少しでも高く物件を売却したいと思って、高い不動産査定評価額を提示する仲介業者を選び勝ちですが、査定評価額が高くてもその価格で売れなくては意味はありません。
　実際、不動産仲介業者の中には取り扱い件数を増やしたいという思いから、売れそうにない金額を査定額として提示して仲介契約を締結した後で、売り出し価格の見直しを迫るという業者も存在します。
　一度マーケットに出した金額を途中で引き下げたり、長い間マーケットに出し続けていると市場では売れ残っている不動産との評価が下され、ますます売れにくくなってしまうケースもあります。
　従って、査定評価額が高い業者を安易に選ぶのではなく、提示された査定金額の中身を良く精査した上で、査定金額が合理的判断に基づいて算出されている事を確認した上で仲介業者と契約する事が肝要です。