不動産売却による売却価格から購入価格を差し引いたものが課税の対象となる譲渡所得となり、発生する譲渡所得税は決して安いものではありません。
　しかし、居住用財産としてみなされるマイホームについては、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例が認められており、場合によっては2つの特例措置を併用することもできます。
　税金を大幅に軽減できる制度であるため、活用しないともったいないと言えるでしょう。


もくじ
１．不動産を売却した際に発生する譲渡所得と特例措置
２．3,000万円特別控除となる適用条件
３．10年超所有軽減税率の特例となる適用条件
４．2つの特例制度を活併用する大きなメリット


１．不動産を売却した際に発生する譲渡所得と特例措置
　相続した不動産や自己所有のマイホームや土地などを売却する場合は、売却して得られた金額を新しい家の建築資金やマンションの購入資金に充当したいと考えるのが一般的でしょう。
　しかし、不動産売却では、売却価格から購入価格を差し引いた譲渡所得を税金として納める必要があり、これを譲渡所得と呼んでいます。譲渡所得は決して安い金額ではないため、当初の予算計画が大きく狂ってしまうこともあります。
　しかし、自分が居住していたマイホームは居住用財産とみなされるため、納める税金を安くできる特例制度を活用することができます。5つの特例があるなかで、税制優遇措置として活用されることが多いもものとして「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」をあげることができます。
　いずれについても、「現在、主として居住している自宅を売却したとき」「自宅で居住しなくなってから3年を経過する年の年末までに売却したとき」という共通の適用条件が設定されています。


２．3,000万円特別控除となる適用条件
　この特例制度は、主として自宅として居住する不動産を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除として差し引くことができるという特例措置です。
　譲渡益が3,000万円以上出ている場合は、譲渡所得税として納めなければならない支出を大幅に軽減することができるため、大きなメリットとなります。マイホームの所有期間についての規定がないため、居住した期間が短くでも不動産売却により発生する譲渡所得から3,000万円から控除されます。
　また、要件が合致していれば「10年超所有軽減税率の特例」との併用も可能です。この制度は3年に1度しか適用されないため、前年や前々年に、この制度だけでなく、特定居住用財産の買い替え特例などに関して、何かしらの適用を受けていないというのが制度を使用できる条件となります。
　また、親子間や夫婦間で売買した場合には適用されないことについても注意が必要です。


３．10年超所有軽減税率の特例となる適用条件
　10年超所有軽減税率の特例とは、主に居住する目的として自己所有していたマイホームを売却する場合、その不動産の所有期間が10年を超えていれば、所得税や住民税などの譲渡所得税の税率が低くなるという特例措置です。
　適用となる条件としては、3,000万円の特別な控除が受けられる制度とほとんど同じであり、居住用の不動産であること、居住しなくなってから3年経過する年の年末までの売却することとなります。
　それに加えて、売却する年の1月1日現在、不動産の所有期間が土地、建物ともに10年を超えていなければならないものとされています。また、前年、前々年にこの特例措置を受けていないことも条件です。他の特定居住用財産の買い替え特例などの適用を受けていないことも条件となりますが、3,000万円の控除との併用は可能です。
　したがって、6,000万円を超える譲渡所得があっても、2つの特例が併用できれば、大幅に納税額を抑えることができるということになります。ちなみに、この制度の恩恵を受けるためには、確定申告をする必要があります。


４．2つの特例制度を活併用する大きなメリット
　10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円の控除との併用ができるため、2つの制度を活用すると大きなメリットを得ることができます。
　この場合、譲渡所得から3,000万円が控除された後の課税譲渡所得金額が6,000万円以下である場合と6,000万円を超える場合とで税率が変わります。
　6,000万円以下であれば、所得税は課税譲渡所得金額の10％、住民税は課税譲渡所得金額の4％となります。
　また、6,000万円を超える場合は、所得税は600万円に6,000万円を超える部分の15％を加算したもの、住民税は240万円に6,000万円を超える部分の5％を加算したものとなります。
　マイホームの売却では、課税譲渡所得金額が6,000万円を超えることもよくあるため、2つの特例措置をフルに活用して税金を大幅に軽減することをおすすめします。