近年はリノベーションなどの流行もあり中古物件の売買が盛んです。
　不動産売却は益々身近になることでしょう。身近になればトラブルも増えます。個人間売買は消費税がかからないなどのメリットもありますが、中古物件の場合は瑕疵の見逃しは否定できません。
　住まいの売買はその点も踏まえて考えましょう。


もくじ
１．不動産の売却に必要な売主の責任
２．個人間売買の責任追求と損害賠償請求
３．不動産業者が売主の場合の特約
４．売買契約の重要なポイント


１．不動産の売却に必要な売主の責任
　住まいの購入や売却など不動産の売買に関わることは人生でそう多くはないことと思います。
　それでも転勤や家族が増えたなどのライフスタイルの違いから住まいの売却などを検討する人もいることでしょう。
　不動産売却の時に重要な瑕疵担保責任という言葉は普段の生活では聞き慣れないものです。最近は中古物件の人気も高く取引が増えています。この瑕疵の問題は中古物件の売買では特に重要となります。
　瑕疵とは雨漏りやシロアリの被害など売却した時には気づくことができなかった瑕疵、つまりは欠陥です。特に個人売買では瑕疵の内容次第では売主が大きな負担を追うことになるかもしれません。
　せっかく成立した契約の解除にもなりかねません。内容は個人売買のケースと不動産業者が売主のケースとでは損害倍賞の期間に違いがあることがほとんどです。その違いをチェックしましょう。


２．個人間売買の責任追求と損害賠償請求
　瑕疵担保責任は個人間売買の場合は民法で定められています。買主が瑕疵を発見した時から1年以内に損害賠償請求と解除ができます。発見から1年以内と言っても購入してから50年後などになるともともとの瑕疵なのか経年劣化によるものなのか判断が付きにくくなります。
　引き渡し後10年で損害賠償請求権は消滅という判例もありますので極端なものは認められないと思います。
　ただしこれでは買主が瑕疵を見つけてから1年以内ならば損害賠償を請求できるので、売主の負担が大きくなることも考えられます。個人間売買の売主の責任を保険でカバーできる「既存住宅売買瑕疵保険」という保険商品もあります。
　売主や買主らが検査機関に検査を依頼することにより、保険金で支払われますので、不動産売却の時は入っておくと安心です。また個人間売買では売主は責任を負わないとする特約も有効です。当たり前ですが、売主が瑕疵を隠して売却した場合は無効となります。


３．不動産業者が売主の場合の特約
　不動産業者が売主の場合は個人間売買とは異なり、瑕疵担保責任の追求期間を「引き渡しの日から2年以上の期間内」とすることができます。
　1日でも短い場合は「発見した時から1年以内」になるので注意してください。買主に不利な特約は民法では無効になりますが、この特約は有効です。業者が売主の場合は責任が追求できるのは2年から3年に設定してることが多いようですが、ほとんどが2年以内です。
　引き渡しから3ヶ月ほどは売主の責任を保証、その後は買主が修理費の一部を負担するなど不動産業者が独自に保証サービスを付けるケースもあります。ただし、個人間売買では有効だった売主は責任を負わない特約は無効ですのでこれも注意が必要です。プロの売主と素人の買主には適用されません。


４．売買契約の重要なポイント
　個人間売買でも売主がプロの不動産業者でも瑕疵担保責任の追求期間は契約時の重要なポイントです。
　万が一の時は売主が大きな負担をすることになります。売主が負担するのは物件の修理や損害倍賞です。
　瑕疵の内容次第では修理しても住めないと売買契約の目的が達成されないとなり契約を解除されることもあります。
　リサイクルショップで購入した家電が使えなかったら返品を検討すると思いますが、住まいならばなおさらです。また修理の場合はその期間の住まいを請求されるかもしれません。
　売却前はさまざまなケースを想定して確認しましょう。しかしそれでも見つけられないのが瑕疵です。近年は自然災害も多いため中古物件の購入時には時に慎重になる人もいます。特にシロアリの被害は厄介です。