住宅ローンが残っていると住み替えができないという誤解をしている人も意外といます。これは、土地と家を担保に入れているから自由に家が売れないと考えているためではないでしょうか。
　たしかに、所有権留保や質権などの場合、担保に入れているとその物を自由に処分することができなくなります。しかし、抵当権の場合にはローンが残っていても自由に売却をすることができます。とはいっても、一定の制約はつきます。ここではローンが残っていても住み替え買替をする方法を紹介します。


もくじ
１．住み替えや買替している人の大多数がローンを完済していない
２．つなぎ融資で売却活動を行う
３．買い替えの為のローンもある
４．買い替え特約を利用してリスクを排除


１．住み替えや買替している人の大多数がローンを完済していない
　実は、住み替えや買換をしている人の大多数はローンを完済していない状態にあります。考えてみれば、住宅ローンは平均すると20年～30年程度かけて返済をするものです。
　木造住宅の寿命は30年と言われていますので、ほとんど家の寿命と同じです。ローンを完済してからでないと売却ができないのであれば多くの人は家を売れないということになってしまうでしょう。先述したように、抵当権がついていても売却は自由にすることができます。ただし、ローンを完済して抵当権を解除できないと買いたいという人はあらわれないでしょう。
　逆に言えば、現時点でローンが残っていても、不動産を売却したお金でそれを完済、そして抵当権を解除できるのであれば問題なく売れるということです。まずは家を査定して不動産がいくらで売れるのかを確認しましょう。


２．つなぎ融資で売却活動を行う
　つなぎ融資といえば注文住宅を購入するときに利用するものというイメージのほうが強いでしょう。
　実は、住み替えの時にもつなぎ融資は利用できます。つなぎ融資は一時的な建て替えのために利用できるものです。注文住宅購入のときには、土地購入費用・着工金・中間金などの融資を受けることができます。
　住み替えの際には、新しい住宅ローンの頭金・抵当権抹消のための費用などが融資されます。今住んでいる住宅を売却するよりも先に新しい住宅を購入することを「買い先行」といいますが、「買い先行」のときにつなぎ融資が活躍します。
　全額を借りられるわけではなく、売却物件を査定してその金額の70％程度が上限となることが多いです。また、家を売却してもローンを完済できないときに抵当権抹消をするためのお金を借りるためにも利用できます。


３．買い替えの為のローンもある
　家の買い替えの為の専用のローンもあります。買替ローンは住宅ローンとよく似ていますが、その名の通り買い替え・住み替えのときに利用できる商品です。金利が低いこと、一定の条件を満たしていれば住宅ローン控除を利用できることなど共通点も多いです。住宅ローンでは不動産価格の100％までしか借りることができませんが、買替ローンでは100％を超えて借りることも可能。
　ただし、抵当権を設定する不動産価格よりも高額なお金を融資するので審査はとても厳しくなります。安定して高収入を得ており、よほど生活に余裕がある人でなければ審査に通らないという意見もあるほどです。家を査定してみた結果、売却金額で住宅ローンを完済できないときなどに買替ローンを検討してみましょう。


４．買い替え特約を利用してリスクを排除
　買い換え特約という言葉はあまり聞いたことがないという人も多いでしょう。住宅ローン特約のほうは重要ですので家を購入したことがある人なら知っているかと思われます。
　買い換え特約は住宅ローン特約とよく似ていて、一定の価格で家が売れなかったときにノーリスクで契約を解除できるというものです。
　通常は数百万円の手付金を支払っていますが、それが全額返ってくるので効果は絶大です。買い換え特約が重要になるのは「買い先行」のときです。一番良いのは買いと売りを同時に行うことですが、どうしても魅力的でほしい物件があるときに買いを先行させたいときもあります。
　そのようなときに買い換え特約をつけることでメリットが出せるでしょう。しかし、売主にはあまりメリットがないので同意が得られないこともあります。