土地持ちといえばお金持ちを指したように、かつては不動産は高価な財産の代名詞でした。
　日本はエネルギーや食糧など多くの資源を輸入していますが、限りある国土は輸入も生産もできないので、希少性から価格はずっと上がるものと考えられてきました。
　しかし、少子高齢化による人口減少時代に突入し、需要は増え続けるとはいえないことも土地価格下落の一因です。
　東京など大都市に人口が集中し、都市部の地価は上昇を続ける反面、地方では下落する二極化が進んでいます。


もくじ
１．鹿児島市は人口減と、立地適正化計画が進んでおり、下落傾向
２．アミュプラザ鹿児島など鹿児島中央駅周辺は売りやすい
３．売り時を後ろ倒しにすると、中古物件を売るには不利な状況に
４．媒介契約は大手の不動産会社よりは地場の不動産会社の方がオススメ？


１．鹿児島市は人口減と、立地適正化計画が進んでおり、下落傾向
　九州最南端の鹿児島市は、桜島の降灰など地方の中心都市の中ではほかにあまり類例のないハンディキャップを負っており、20年前と比べて人口減から公共事業も半分以下に減少しています。
　人口減少から始まって、都市中心部から放射状に広がる郊外地域から中心部に集約する立地適正化が進み、公共事業が減少して地域経済の活気が損なわれ人口減少に拍車がかかる負のスパイラルは鹿児島市のみならず多くの地方都市が共通して抱える悩みです。
　しかし、不動産の価格は一物一価という言葉があり、近隣地域の価格が下がっていても自分も同じとは限りません。不動産を売却するときは、その土地に一番価値を見出してくれる最適な買い手と出会うことが大切です。


２．アミュプラザ鹿児島など鹿児島中央駅周辺は売りやすい
　鹿児島市全体では人口減少が続いている反面、立地適正化と再開発で中心部に人口が集中しています。
　その結果、アミュプラザ鹿児島など鹿児島中央駅周辺は再開発で唯一活況な地域、鹿児島市内では比較的買い手が付きやすく、売りやすいエリアになっています。
　また、地震や温暖化による豪雨など、全国津々浦々災害と無縁の町はありません。自分で住む場所は仕事などで決めますが、投資や運用なら地域を分散することは災害に対するリスクマネージメントとして有効です。
　そこで、価格が安ければ投資物件としてのうまみを見出して全国各地からの需要が生まれる可能性もあります。これは需要が高まって値段が上がるのではなく、安ければそれなりの需要があるということですが、不動産は定価がないので少しでも高く売ればいくら以上でなければいけないということはありません。

３．売り時を後ろ倒しにすると、中古物件を売るには不利な状況に
　平成27年に相続税が改正され、それまでは基礎控除5000万円に、相続人一人当たり1000万円が控除されるので配偶者と子供が二人いれば課税財産8000万円までは税金がかかりませんでした。
　改正によって基礎控除と相続人一人当たりの控除が3000万円と600万円にそれぞれ6割になり、同じ家族構成なら4800万円を超えると税金がかかるようになりました。
　その結果、相続税の納税資金捻出のために土地を手放す人が増えたり、又は相続税の節税のためにアパートやマンションを建設するなど、売却物件・賃貸物件ともに供給増加の原因となって、中古物件売却にあたっては価格の下落圧力になっています。
　ただし、空き家が社会問題化する中で、管理を適切に行わなければ近所の評判も気になるので、売却には収入を得ることだけでなく将来の維持費用削減の意味もあります。


４．媒介契約は大手の不動産会社よりは地場の不動産会社の方がオススメ？
　鹿児島市で、実家の相続物件などを持っている場合、空き家の管理も避けて通れない問題です。
　所有を続ける場合にかかる費用をシミュレーションし、売却した場合の手取り金額のシミュレーション結果と比較してみると効果的です。
　売却する場合は、最善の買い手と出会うことが大切なので、ネットで査定サービスを提供している大手不動産会社だけでなく、地元の需要に精通した地元不動産会社とも連携して近隣の取引事例を把握すると有効です。ネットで査定サービスをしている会社は、評判もランキングで比較することができたり、ランキングの低い会社は除外することもできるので安心です。
　鹿児島市の不動産売却では、売却時の手取りと売却しない場合の将来コストの両面をシミュレーションしながら、不動産会社の対応や評判をランキングでチェックしながら行って、最善のパートナー選びにつながります。