不動産売却においては高額な金額が伴います。それゆえ誰もが取引に失敗しなくないものです。一方、不動産査定の動きに関しては、大雑把な情報しか入手できていないのが実情です。新聞やテレビで取り上げられる情報は殆どが街の中心部や商業地のものです。
または市や都道府県単位で、土地価格が示されるわけです。こうした大雑把な情報は、消費者が実際に住むエリアの参考にはならないものです。重要なのは、特定のエリアの不動産価格が、これから上昇するか下降するか判断できることです。
ここでは、大阪市堺区の不動産査定から売却までを進める上での参考になる内容を纏めてみました。


もくじ
１．土地公示価格は横ばいの大阪府を横目に上昇中
２．大阪市通勤圏の堺区と北区のみ上昇中という二極化
３．金利が低く、駅近物件を買える状況が二極化の原因
４．買い手自体の人口減が進んでいるので、見通しは明るいとは限らない


１．土地公示価格は横ばいの大阪府を横目に上昇中
この6年間、堺市内での住宅地価格は4％の上昇を見せています。一方大阪府内では、不動産査定はほぼ横ばいです。大阪市寄りの堺区や北区において上昇率が高くなる傾向があります。中区や南区の郊外になるほど、住宅地価格の上昇は低下します。中区や南区エリアによっては、価格低下を招いている地域もあります。堺市の過去5年の人口状況を見ると、中心部になるほど増加傾向が見られます。
堺市全体では、ここ10年間の人口は83〜84万人と横ばいを保っています。但し労働人口が減少しており家を持つ人の割合が減少しているわけです。それに対して大阪府内の労働人口は、1995年から減少傾向に入っています。それゆえ、住宅の着工件数も比例して減ってきたわけです。


２．大阪市通勤圏の堺区と北区のみ上昇中という二極化
大阪市内では共働き世帯が増えており、通勤に便利なマンションを購入するケースが増えています。その結果、好立地のマンションの需要が高まり、市街地の戸建て住宅の需要が減る流れとなります。これが、通勤圏である堺区と北区のみが上昇している要因です。
そもそも、不動産査定の上昇は低金利がもたらしたものです。日銀による異次元の金融緩和政策により、金利が大きく低下したわけです。大雑把に言えば最近の5年間で同額の返済額により、2割値段が高い物件の購入が可能になっています。そうした事態が、人気の高いエリアの不動産売却価格の上昇につながったと言えます。
都心部では百舌鳥駅エリアのマンション価格が上昇する一方、中区や南区の郊外でも新興住宅地の不動産価格が上がっています。それは、大型商業施設やショッピングモールなどの開業が一因です。


３．金利が低く、駅近物件を買える状況が二極化の原因
金利の低下は大阪市・堺区の百舌鳥駅エリアや、北区エリアの通勤に便利なマンションの購入を可能にしました。すなわち日銀による金融緩和政策が、不動産売却の価格を上昇させる大きな要因となったわけです。それが、遂には金利をこれ以上下げられない水準にまで到達しているのが実情です。それに伴い、多くの地銀にはマイナス面も発生しています。地銀は、預金者の貯金で国債を購入しています。それが金融緩和で金利が低下し、利息収入が激減することになります。
このため、半数以上の地銀が赤字に転落したと言われています。赤字が続けば倒産を免れないので、いつまでも国債を運用することはできません。そうなれば国債が一斉に売られることになり、国債価格の低下を招きます。価格低下は金利の上昇につながるので、不動産査定の下落を招くわけです。


４．買い手自体の人口減が進んでいるので、見通しは明るいとは限らない
金利低下で高額物件の購入が可能になり、百舌鳥駅エリアを中心に不動産査定が上昇しました。そしてショッピングモールなどの開業で、郊外の新興住宅地も価格上昇を迎えたわけです。
一方、不動産購入者の数は減少傾向にあり、郊外では不動産価格の下落が見られるようになっています。今後は生産緑地が解禁され、土地の余剰が増加する流れとなっています。こうしたことから、郊外での土地価格はさらに低下傾向になると言えます。
加えて、ショッピングモールなど大型商業施設は、郊外から駅近や駅ビル自体に移るケースも増加しています。それが、郊外の不動産価格をさらに押し下げる要因になりつつあるわけです。それゆえ、一部の駅近エリアを除き、不動産価格は今後も下がると予想されます。