不動産査定には種類があります。一般ユーザーが所有不動産売却を考える場合と、金融機関を利用する場合に分けて考えると整理しやすくなります。前者は不動産売却が一般市場で行われることを想定しており、後者は住宅ローンの借入時や資産としての不動産を評価する時に利用されることが多くなります。
査定書の書式もそれぞれのパターンに合わせて異なりますので、複数の業者から取り寄せた情報を総合して勘案できる状態を作るために、ネット上の無料査定依頼やアプリを使うと便利です。


もくじ
１．不動産屋が行う机上査定と訪問査定
２．不動産鑑定士の行う鑑定
３．銀行が行う「再調達価額法」
４．通常の不動産売却なら簡易査定→訪問査定がセオリー


１．不動産屋が行う机上査定と訪問査定
一般ユーザーが不動産売却をするときは、不動産屋に査定を依頼するのが一般的です。不動産屋は「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し取引価格を決定する参考として価格査定を行います。加盟している業界団体が提供するテンプレートを使うことが多いですが、法律で決まっているわけではないため業者によって書式や査定項目は異なります。
個人が不動産売却するときに不動産業者が出す価格は助言価格とも言われ、3ヶ月をめどに早期売却できるであろう売出価格を決めるための数値です。対象不動産の大きさや立地条件を数値で確認しただけで行う机上査定は、不動産の場所さえわかれば算出可能です。より実感値を伴った売出価格を知りたいという不動産査定の場合は、日当たりや中古物件の使用状態を確認するために現地を見た書簡も加える訪問査定の方が良いでしょう。


２．不動産鑑定士の行う鑑定
不動産業者が売出価格を出すための査定書作成は原則無料で行われます。一方、不動産鑑定士が行う不動産査定は必ず有料で行われます。裏を返すと、不動産鑑定士は報酬を受け取って不動産査定を行う専門業者であり、国家資格を有して査定を生業にしています。
鑑定士が出す査定書は不動産鑑定評価書と呼ばれ、簡易版を不動産査定書と総称します。不動産鑑定評価書の作成はその手順が厳しく定められており、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて原則3種類を併用して鑑定評価を行います。査定費用は対象不動産によって変わってきますが10万から30万単位でかかりますので、依頼時点で査定費用の見積もりを出してもらうことが一般的です。
有料の不動産鑑定であるため、裁判の証拠として使ったり税務書類として必ず費用とされる場合以外には検討することが少ない不動産査定方法です。


３．銀行が行う「再調達価額法」
銀行などの金融機関は住宅ローンの貸出に際して、「再調達価格法」という種類の査定によって不動産価格を算出します。銀行側が融資判断のために行うものですので当然無料で行われますが、その結果を不動産所有者に教えてくれることはあまりありません。
「再調達価格法」は簡単に言うと、対象不動産を再建築する場合にかかる費用を出して不動産価値をはかるものです。算出基準は各銀行によって違うため、同じ不動産を対象にしながら基準を満たして融資を受けられる時と、銀行基準に達せず融資を断られる場合が出てきます。融資が通らなかった場合は特に気になりますが、査定書などは銀行内部の資料になりますので不動産所有者が目にすることはまずないでしょう。


４．通常の不動産売却なら簡易査定→訪問査定がセオリー
個人の不動産売却であれば、インターネットサイトで申し込める無料の簡易査定から始めるのがセオリーです。売出価格の参考値を知るためだけならば、無料のアプリから使って大まかな査定価格帯を教えてくれるものもあります。近年は有料ながら不動産査定結果をすぐに取得できるネットアプリも登場しました。
相場観をつかんだのち、実際に売却時期や売却価格を明確に決めたいと思ったときに不動産業者へ訪問査定を依頼します。訪問査定後は各業者によって書式は異なりますが書面やデータで査定書を出してくれますので、じっくり査定項目を見ながら自宅の売りとデメリットになる部分を見極めます。価格だけにとらわれず、リフォームした方が良い点がわかったり、売却までの手順が明確にイメージできるようになったりします。