不動産査定を受け、その結果を受けて売却をする前には知っておきたいことが色々とあります。税金もその一つで、土地建物を売却した後の状況によっては売却で得た利益の一部を税金として国や地方自治体に納めなければなりません。
不動産売買において考えるべき税金は主に所得税で、相続を伴う場合に相続税がからんできます。しかし、投資用マンション売却など、条件次第では消費税の納付も必要になります。これから不動産の取引を予定している人は、取引をはじめる前に消費税について理解しておきましょう。
もくじ
１．仲介手数料にも消費税
２．不動産売買の非課税対象
３．不動産売買で要する消費税
４．税率に影響する経過措置とは？
１．仲介手数料にも消費税
不動産査定の知識が無い一般の人は、所有している物件が住居用マンションであっても投資用に所有している土地であっても、不動産売買を行う際に仲介業者に取引の仲立ちをしてもらうことは不可欠です。不動産会社に仲介を依頼した場合、売買契約が成立した瞬間に仲介手数料が発生しますが、実はこの費用にも消費税が上乗せされています。これは住居用マンションであっても、投資用の物件であっても同じです。
また、仲介手数料を支払う前には、提示された料金が法定の上限を超過していないかどうかを確認する必要があります。これは宅地建物取引業法という法律に、宅建業者が定められた上限を上回るお金を仲介手数料として受領することを禁止している規定が存在するためですが、この上限額も消費税を含めた金額で考えるのが一般的です。仲介手数料の法定上限は速算法で簡単に計算することができ、不動産査定価格が400万円を超えるものであれば、価格の3％に相当する金額に6万円を加えて、消費税分を上乗せすれば判明します。
２．不動産売買の非課税対象
土地建物の売買における消費税を考える場合、まず知っておきたいのは非課税対象となる費用が存在することです。
まず、土地は住居用であっても投資用であっても非課税となります。これは、土地の譲渡は「資本の移転であって消費行動にはあたらない」と国が考えているためです。もし、土地の上に石垣や庭木などの定着物がある場合は、土地と一体で譲渡するときに限って非課税になります。
一方、建物については事業者ではない個人同士で居住用の物件を売買する場合は課税されません。集合住宅を例にとると、自身が所有して生活していた住居用マンションを他人に売却するときは課税される取引とはなりませんが、投資用マンション売却については課税対象になります。住居として利用している物件は土地建物両方が非課税となるので、物件本体の価格に関しては消費税の件を考える必要はないでしょう。
３．不動産売買で要する消費税
不動産売買においては非課税対象に指定されていない部分は、基本的にはすべて消費税が関係してくると考えておいたほうが良いです。
例えば、今日では不動産査定業者が自ら物件を販売するケースが少なくありませんが、彼らが業務上で取り扱う物件のうち、建物はすべて消費税の課税対象になります。販売も行う不動産査定業者から住宅を購入したときに見積もりに消費税の項目が含まれているのはこのためです。
また、不動産売買の取引中には仲介手数料だけでなく、融資事務手数料や保証料などさまざまな手数料が発生しますが、これらはすべて役務提供の対価として支払うものであることから、消費税の課税対象に含まれます。さらに登記の代行を依頼する司法書士に支払う報酬にも、消費税が関係してきます。
なお、売買契約後に売主が受け取る手付金は最終的に売買代金に充当されることから、既に課税対象になっているともなっていないともいえます。しかし、何らかの理由で買主が手付金を放棄した場合は、売主が手付金として受けとったお金は資産譲渡の対価ではなくなることから、不課税取引とみなされるので注意が必要です。
４．税率に影響する経過措置とは？
消費税の税率は2014年4月1日に8％となり、2019年10月1日に10％まで引き上げられました。政府はこれに伴い、不動産売買の際の消費税については取引や契約の実態を踏まえた上で、一定期間の経過措置を設けています。経過措置の具体的な仕組みは8％へのアップ時も10％へのアップ時も一緒で、税率引き上げ実施日の6ヶ月前を指定日とし、この日より前に契約が結ばれていれば引き上げ後に譲渡が実行されても旧税率を適用でき、指定日以降に契約を結んだ場合は税率引き上げ日より前に譲渡が実施された場合に限り旧税率を適用できます。
投資用マンション売却を計画している場合、経過措置の対象になるかどうかで勘定が大きく変わります。消費税の計算を容易にするために簡易課税制度を利用している事業者は、利用したときから2年間は簡易課税方式しか適用できなくなります。まだ簡易課税制度を適用させていない事業者は、よく検討した上で利用するかどうかを決めましょう。
