マンションや建物付き土地などの不動産を相続しても、その不動産に住むのではなく、売却することを考えるケースが珍しくないようです。
その場合、後日納めることになる相続税の金額がどれほどになるのかを売却する前に知ることは、遺産分割の仕方や後々の生活設計を考える上でとても重要です。つまり、売却の為だけでなく相続税の為にも不動産査定が必要ということです。
ただ、査定する方法は３つほどあり、それぞれにメリットやデメリットがあります。こうした事情をよく理解した上で、しっかりとした不動産査定と正確な相続税の計算をして、悔いのない不動産売却につなげていきたいものです。


もくじ
１．相続の為の3つの査定方法
２．公示地価や基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額から査定額を出す３．不動産鑑定士に査定を知らいする場合
４．不動産会社に査定を依頼するメリットデメリット


１．相続の為の3つの査定方法
相続したマンションや建物付き土地などの不動産の査定をする方法として、まずは自分でやってみるという方法があります。
不動産査定についてどれくらい知識があるかにもよりますが、国税庁や市町村などが公表している相続税路線価などの公的な価格情報を利用すれば、費用をかけずにすぐに計算ができる便利さがあります。
ただ、複数の相続人のうち一人が計算するということになると、どうしても他の相続人との利害関係があるだけにその計算結果が信用されにくいという問題が起きがちです。その点を考えると中立的な立場の人に依頼した方が確実と言えるでしょう。その場合の依頼先として不動産鑑定士と不動産会社の２通りが考えられます。どちらを選んだらよいかも考えどころです。


２．公示地価や基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額から査定額を出すどの査定方法をとるにしても公示地価などの公的な情報を利用することになります。
そこで、こうした情報の使い方ですが、まず公示地価は国土交通省が土地取引の指標となる価格として毎年発表しているものなので、評価額はそのまま時価として使えます。
ただ、公示地価は全国で２万６千ほどの地点の評価額なので、査定したい土地の価格を調べるためには、最寄りの土地の公示地価から査定したい土地との相違点を補正して算出します。
基準地価も都道府県が公表している点のほかは公示地価とほぼ同様です。次に、相続税路線価ですが、これは相続税評価のために国税庁が道路に面した土地の評価額という形で毎年発表しているものです。
国税庁は相続税が過大にならないように相続税評価が時価の８０％程度となるようにしているので、この点を考慮して利用することになります。固定資産税評価額は土地や建物の固定資産税の算定のために市町村が３年毎に発表しているものです。こちらも時価の７０％程度が評価額の目安とされているので路線価と同様にこの点の考慮が必要です。


３．不動産鑑定士に査定を知らいする場合
不動産鑑定士は不動産査定の専門家として、マンションや建物付き土地などの不動産を、不動産鑑定評価基準という公的な方法で査定します。
具体的には、相続税路線価や固定資産税評価額などの公的情報を用いるほか、取引事例を比較する方法、査定対象の建物をもう一度再建築した場合にかかる費用から算出する方法、査定対象の土地や建物が将来生み出すであろう収益から算出する方法などを複数組み合わせて、総合的に査定します。
そのため不動産鑑定士による査定は非常に信用度が高く、仮に裁判で不動産の価格が争われるようなことになっても、裁判所に証拠として提出できるほどの価値が認められています。一方、デメリットをあげるなら、やはりそれなりに高額の費用がかかるということです。


４．不動産会社に査定を依頼するメリットデメリット
不動産査定を不動産会社に依頼する方法はどうでしょうか。不動産会社も不動産取引のプロですので、不動産の査定には十分な経験を持っています。相続税の為の査定にも応じてくれるでしょう。また、こうした第三者の力を無料で借りることができるというメリットも大きいです。ただ、不動産会社が無料で査定していくれることにはやはり理由があります。それは、不動産会社にとっても、将来、査定する不動産の売却を仲介するための営業になるという点です。なので、この点については、不動産会社に依頼する時点で十分考えておく必要がありそうです。査定方法についても、相続税評価や固定資産税評価額を利用しただけの簡易な方法にとどまる場合もあり、信用性が不十分とされる可能性がある点もデメリットと言えるでしょう。