重量鉄骨造のように堅牢な建物では、メンテナンスをすることで築60年以上でも居住可能なことがあります。売却を踏まえ準備のために、不動産会社に不動産査定を出してもらうという場面で、気がかりなのは価格設定です。建物は経年劣化で価値が減少していくので、耐用年数はどれほど残っているのかは確認しなければなりません。もっとも専門書や専門家のサポートをえるまでもなく国税庁にアクセスすれば建物の種類や構造に応じて何年なのかが明確に記載されているので、自分で調べることができます。


もくじ
１．鉄骨造りの建物の実際の寿命はどの程度？
２．耐用年数を超えると減価償却完了
３．鉄骨造の法定耐用年数の調べ方
４．鉄骨造以外の法定耐用年数は？


１．鉄骨造りの建物の実際の寿命はどの程度？
不動産査定で価格を検討するにあたり、価格をどの程度にするかを判断する上で一つの目安になるのが寿命はどの程度残っているかです。鉄骨住宅の場合、軽量鉄骨造では鋼板の厚みが3-4ミリで27年、3ミリ以下だと19年とされています。重量鉄骨造は、鋼板の厚さは4ミリを超えてくると34年、鉄筋コンクリートだと47年です。もっとも実際の建物の寿命というのは、入居してからの各種のメンテナンスをどの程度、行うかによっても左右されるので、寿命にはかなり開きがあります。重量鉄骨造であれば定期的なメンテナンスを実践することで、築60年でも十分居住の用に堪えます。中古住宅といえども、メンテナンスを欠かさないことで不動産査定も相応の金額を見込めるわけです。


２．耐用年数を超えると減価償却完了
不動産査定では耐用年数というのは、建物の寿命という意味と、税法上大きな意義のある減価償却期間の2種類の意味で活用されています。中古の重量鉄骨造住宅の価格を判断するときは、減価償却はより客観的に建物の価値を判断できるのでゆより有用性が高いといえます。
減価償却との関連で重要なのは、法定耐用年数です。土地は価値が下ることはありませんが、建物は経年劣化で価値が減損していきます。価値が減少していく分は、経費として算入することができます。
重量鉄骨造の法定耐用年数は、34年です。築60年というほどになると減価償却の対象外で、それだけ価格も低く評価されることになります。つまり減価償却経過機関後の中古住宅の価格を定める上では、底地の価値が高い比重を占めるわけです。


３．鉄骨造の法定耐用年数の調べ方
不動産査定は中古住宅の売買を予定している方が利用するので、売却後の確定申告のことが気がかりではないでしょうか。実際に中古住宅の価格を査定するときに重要な資料を提供する減価償却年数は知るには、耐用年数を確認することが必須です。調べるには国税庁の確定申告書作成コーナーを、参照すれば缶単位に確定年数を把握することができます。具体的には国税庁のホームページから、確定申告書作成コーナーに遷移し、耐用年数が記載されているページをクリックしてください。そうすると「建物・建物附属設備の耐用年数」というリンクが張られているので、その先のページに各種建物の耐用年数が一覧形式で記載されているので、該当するものを当てはめれば確定的に明らかになります。


４．鉄骨造以外の法定耐用年数は？
中古住宅では鉄骨造以外にも色々な構造をした建築物が存在します。基本的に耐用年数が設定されていて、減価償却の対象になることでは共通していますが、構造が異なるので当然年数は違って来ます。それでは実際に鉄骨造の法定耐用年数はどれほどになっているのかが問題になります。
日本では主流の木造住宅ですが、一般的な住宅・店舗用のもので22年、工場や倉庫用では15年となっており木造全体を含めると概ね、11年から24年に分布しているようです。木造モルタル造でもほぼ同じで、11年から22年。レンガ造やブロック造では、住宅・店舗用では38年、全体では30年から41年の間で分布しています。
鉄骨造は他の建物の種類の方が短くなるという傾向は顕著です。