還元利回りの計算、算出方法は色々ありますが、そのうち、割引率をもとに、対象の不動産の純収益の変動率を考慮して求める方法を紹介します。
この方法は、純収益が永続的に得られている場合で、かつ純収益が一定の趨勢を有すると想定される場合に有効である。
この方法は基本的に次式により表される。
R=Y-g
R:還元利回り、Y:割引率、g:純収益の変動率
還元利回りは、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴うものである。一方、割引率は、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。したがって、変動予測をgとすれば、還元利回りと割引率の違いはgということになり、上記式が成立します。
還元利回りは市場の状況をそのまま映し出した利回りとして算出しなければならないので、変動予測等も必要になるので、完璧な算出方法とは言えないが、割引率からもとめるスポット的な算出方法ではあるが、その時の正確性が高い。