減価修正において現価額を求める方法の一つ。
対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、現価額を直接求める方法。
すなわち、鑑定評価の主体が対象不動産の各構成部分及び周辺環境との適合の状態等について、その実態を調査することにより、新規かつ最有効使用の状態の不動産との対比において発生している、物理的要因、機能的要因、経済的要因による減価額を直接に求める方法である。
対象不動産について、その実態を調査して求めるので、対象不動産の個別性を反映する実態に即した減価を査定することができる。
一方で、対象不動産についての有形的な状態の観察が基礎となっているため、時の経過に伴う材質の変化等のように外部からの観察のみでは、把握しにくい減価要因を見落とす恐れがある。したがって、これを補完するために耐用年数に基づく方法を併用する。
観察減価法を適用する場合には、恣意性を排除して査定すべきであり、実査において設計図書や竣工図等の資料を照合して客観的な観察を行うように努めるべきである。
減価法における減価修正だけでなく、収益還元法における対象の不動産の経済的残存耐用年数の査定においても活用する。