★買換え特例の思わぬ注意点
　前項の計算式では、「買換え特例」を適用した場合の譲渡税が360万円で、適用しなかった場合の譲渡税が1,800万円でした。
　この計算事例を考えると、「1,000万円以上も税金が安くなるのなら、買換え特例を使用した方が絶対にお得です。」という気がします。
　では、買換え特例に「落とし穴」は存在しないのでしょうか？

　居住用の買換え特例の説明でも説明したように、買換え特例は「課税の繰延べ」といって、課税の先延ばしをする規定です。
　譲渡税は、買った値段と売れた値段の差です。利益（譲渡益）に対して、課税されるわけですが、買換え特例を適用した場合は、売却した不動産の「利益」を先送りして、買換えた資産に付け替えましょう。という事になるのです。

◆買換え特例を利用した場合
（売却したマンション）
売却代金全体で1億円で、利益（譲渡益）が9,000万円とし、必要経費（取得費+譲渡費用）が1,000万円のケースで、これを売却代金1億円で買換資産を購入したとします。
（買換えたマンション）
購入代金全体が1億円で、先送りした利益が9,000万円で、引継ぎ価格（税務上の購入価額（帳簿価額））になります

上述の事例にあるように、売却したマンションの利益である9,000万円について、課税を先延ばししようというのが、「買換え特例」になります。
　つまり、この1億円を買値とはしないで、元の売却したマンションの原価（必要経費）である1,000万円を新たに建築したマンションを7,000万円(計算の便宜上、減価償却費は考慮しない。)で、売却するので、本来は3,000万円の赤字になります。しかしながら、買換え特例を適用している場合は、税務上の買値（帳簿価額）は1億円ではなく1,000万円ですので、6,000万円の利益（7,000万円-1,000万円）が出たものとして、この買換えたマンションの売却時に課税されることになるのです。

　なお、事業用資産の買換えは、80%の買換えしか認めていないので、下の事例のように、実際にはもっと複雑な形になります。

◆事業用の買換えは、80％が限度という事を考慮すると…。
（売却したマンション）
売却代金全体：1億円
内訳
・利益（譲渡益）
9,000万円
（繰り延べた利益9,000万円×80%=7,200万円）
・必要経費
1,000万円（取得費+譲渡費用）

上記を売却代金1億円、1億円で買い替え資産、以下を購入。

（買換えたマンション）
購入代金全体：1億円
内訳
・先送りした利益
9,000万円×80％=7,200万円
（※以下、税務上の購入価額（帳簿価額）2,800万円）
・繰り延べなかった部分
9,000万円×20%=1,800万円
・引継ぎ価額
1,000万円