鑑定評価の方式に属する手法のひとつ。
対象地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等で、対象地の価格を求めるに当たって、対象地にマンション分譲、建売分譲及び、更地分譲等の開発を行う事を想定して土地価格を求める手法である。
想定した事業により、将来得られる販売総額を価格時点に割り戻した額(複利現価)から、これから支出する建物建築費、造成費、発注(開発)者が直接負担すべき通常の付帯費用(公共公益施設負担金、近隣対策費、販売費及び一般管理費等)を価格時点にそれぞれ割り戻した額(複利現価)を控除して、事業採算に見合う土地価格を求める手法である。
この場合、割り戻す年利率を鑑定評価上では投下資本収益率といい、通常の資金調達金利の他に開発者の利潤や事業リスク等が含まれているとされる。