★庭先のみの売却だと特例の適用はできない
　「自宅の敷地は全部で80坪あるのですが、ある事情でお金が必要になったので、自宅の敷地のうち、建物はそのまま残して住み続け、敷地のうち庭先部分の約35坪を分筆して売却しようと思っています。
　この場合は、自分の売却として3,000万円控除の特例は使えるのでしょうか？」
といった相談を受けることがあります。

　まず、3,000万円の控除は家屋を中心として考えているものですから、庭の一部を売却したような場合には、当然、特例の対象とはなりません。
　また、家屋の一部を取り壊し、その部分に係る敷地を売却したような場合も、家屋の残存部分を修理して居住し続ける限りは、その残存部分は機能的に独立した家屋と判断されるので、自宅の売却とはみなされず、3,000万円控除の対象とはなりません。

★敷地の一部を売却して残りの敷地に自宅を建て替える場合
　「自宅は全部で８０坪あるのですが、そのうちの約半分を売却して、その売却代金で自宅の建て替えをしようと思っています。敷地の一部を分筆して売却した場合は、自宅を売却したものとして3,000万円控除を適用することができるのでしょうか？」といった相談事例の場合はどのように取り扱われるのでしょうか？
　先ほどの庭先を売却する事例と似ていますが、旧家屋が立っていた部分の大部分を売却することになっているので当然、売るためにはまず、旧家屋を取り壊したうえで分筆して売却し、売却後に残った部分に新家屋を建てる訳ですから、居住用家屋の譲渡税として3,000万円控除を適用することが出来ます。

それに対して、旧家屋に居住したまま庭先を売却し、その後、旧家屋を取り壊して新築した場合は、旧家屋に住んだまま庭先部分を売却し、売却後に旧家屋を取り壊して、新家屋に立て替えるわけですから、前の事例の庭先を売却する事例と同じことになってしまい、3,000万円控除を適用することはできません。

　次に旧家屋を取り壊してから、敷地部分を売却し、残地部分に新築した場合は、結果的には前述のルールと同様ですが、旧家屋を取り壊す手順が違っています。つまり、まず旧家屋を取り壊して更地としたうえで、分筆して元の庭先だった部分を売却し、その後に新家屋を建て替えているのです。
　このケースの取り扱いは微妙なのですが、まず、家屋を取り壊してから、賃貸等の他の用途に使用することなく１年以内に売買契約を締結しているという条件を満たしたうえで、その土地を譲渡する為には、住居用の家屋を取り壊す必要があったとされる場合には、3,000万円控除は適用されると考えられます。