夫が土地を、妻が家屋を所有している場合は特別控除は?

 2014-12-05   特別控除 | 課税所得 | 別居 | 夫婦 | 親子
★名義が別でも夫婦で適用になる場合がある
 「3,000万円控除の特例」は、家屋を中心に考えているので、家屋と敷地の所有者が異なる場合には、家屋と敷地が同時に売却されたとしても、敷地の所有者についての売却益は3,000万円控除の対象にはなりません。

 しかし、一般的に、不動産を売却した場合に利益が生ずるのは土地の売却であり、建物の売却であり、建物の売却については通常、ほとんど、利益は生じないため、救済措置として一定の条件に該当する場合は、控除額3,000万円をまず建物の売却益に充当し、残額を土地の売却益から控除するという、土地と建物の双方の所有者を通じて、合計3,000万円の控除が認められています。
 ただし、土地と建物の所有者が異なる場合で、土地の所有者にも3,000万円控除が適用になるためには、次の要件を満たす必要があります。

①	家屋と敷地が同時に譲渡されている事
②	家屋と敷地の所有者が親族関係にあり、かつ生計を一にしていること
③	敷地の所有者は家屋の所有者とともにその家屋に居住していること

したがって、建物は妻、敷地は夫の所有というような場合は、まず建物の所有者である妻の売却益から3,000万円を控除し、控除しきれいない分を敷地の所有者である夫の売却益から控除します。具体例を示すと以下の事例の通りになります。

【例1】
売却益(譲渡所得)は8,000万円とし、うち建物の売却益が1,000万円、土地の売却益が7,000万円だった場合の課税所得は?
【前提条件】
・夫婦居住の建物は妻所有
・敷地は夫が所有
☆妻
譲渡所得(売却益):1,000万円
特別控除:△1,000万円
課税所得:0円
☆夫
譲渡所得(売却益):7,000万円
特別控除:△2,000万円
課税所得:5,000万円
 なお、息子が父親の土地を無償で借りて建物を建築し、そこに住んでいるようなケースがありますが、土地所有者である父親が息子と同居せず、他の場所に住んでいるような場合には、たとえ土地と建物を同時に売却したとしても、父親(土地)の売却益については3,000万円控除の適用はありませんので注意してください。
具体例で示すと以下のようになります。
【例2】
上記の例1で建物が子供所有、土地が父親所有で子供のみが居住している場合の課税所得は?
【前提条件】
・子供居住の建物は子供が所有
・敷地は父が所有
☆子供
譲渡所得(売却益):1,000万円
特別控除:△1,000万円
課税所得:0円
☆父親
譲渡所得(売却益):7,000万円
特別控除:0円
課税所得:7,000万円

Copyright 2013-2017 不動産を査定する.jp