他人どうしで不動産を交換する場合の取り扱い

★交換差金がなければ譲渡税はかからない
 交換特例は、交換譲渡資産と交換取得資産の価値の差額が、そのいずれか高い方の価値の20%以内でなければ適用されません。
 したがって、たとえば甲さんが所有する時価1億円のA宅地と、乙さんが所有する時価7,000万円のB宅地を交換することになり、乙さんが甲さんに、交換差金としてとして3,000万円を支払うといったケースでは、交換差金の額(3,000万円)が、高い方の価格である1億円の20%(2,000万円)を超えてしまうため、交換特例は適用されず、甲さんは乙さんにA宅地を1億円で売却したとして、それぞれ譲渡税が課税されることになります。
 しかし、交換においては、たとえ客観的な時価が異なっていても、両当事者が合意に達すれば、必ずしも、世間相場には目をつぶり、B宅地とA宅地の価値は同額であるとして、差金なしの交換を行う事も十分考えられます。
【交換資産の時価の考察の仕方】
 固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意された資産の価格が、交換するに至った諸事情に照らして、合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価格が通常の取引価格と異なるときであっても、「交換特例」の適用に当たっては、これらの資産の価格は両当事者において合意されたところによる。

このような場合には、互いに等価で交換したものとして、譲渡税は課税されません。
さらに、場合によっては、価値の差に目をつぶるだけではなく、このような場合には、交換特例の適用要件である20%の交換差額割合の判定をどのように行うか、という問題が生じます。
なお、客観的な時価の異なる資産について、交換特例の適用要件である20%の交換差額割合の判定に当たっては、次に掲げる考え方により判断するのが合理的であると言われています。
①	不利な交換をする者の所有する資産の価格:その資産の通常の取引価格(時価)
②	有利な交換をする者の所有する資産の価格:不利な交換をする者の有する資産の通常の取引価格(時価)に交換差金の額を加算または減産した金額

【交換差金をつけて交換した場合の計算例】
・甲さんには時価1億円のA土地があるとします。
・乙さんには時価7,000万円のB土地があるとします
・交換差金2,000万円を甲さんから乙さんに支払うとします
①	不利な交換をする者の判定
A土地の時価1億円+交換差金2,000万円>B土地の時価7,000万円
∴甲さんが不利な交換をする者
②	交換差額割合の判定の基礎となる価額(当事者の合意価額)
【ア】	不利な交換をする甲さんの所有するA土地の合意価格
1億円(A土地の時価)
【イ】	有利な交換をする乙さんの所有するB土地の合意価格
1億円(A土地の時価)+交換差金2,000万円=1億2,000万円
③	交換差額割合
1億2,000万円-1億円=2,000万円≦1億2,000万円(高いほうの価値)×0.2
∴交換特例の適用あり

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