★借地権は土地に含まれる
　こんな相談を受けることがありました。
　「実は、自分の家は父の代から100坪ほどの土地を地主さんから借りて、その土地の上に自宅を建築して在住しています。この度、地主さんから、「40坪分を返却してくれたら、残りの60坪分の土地は、あなたの名義にしますが、いかがでしょうか？」という話を受けました。この提案内容を了承した場合、税金はどうなりますか？」

　このような取引は、「借地権」と「底地」の交換取引という事になります。地主の底地60坪と借地人40坪を交換したいということになります。

　「交換特例」は、交換譲渡資産と交換取得資産が、同種の固定資産どうしの交換でなければ認められておりませんが、土地には、借地権や耕作権などの土地の上に存在する権利も含まれているので、借地権と底地の交換はもちろん、交換特例の対象となるわけです。

★耕作権と底地を交換する場合は？
　借地権と底地との交換と似たケースで、農地の「耕作権」と底地を交換するケースがあります。農地の耕作権とは、つまり、小作人が地主から農地をレンタルして耕作するケースン発生する権利で、「小作権」とも呼称されています。
　農地の耕作権と底地との交換は、相続税において、耕作権の評価が更地の35％を基準としている事から、小作人35％、地主65％を軸にして交換割合が決定されていることが、多いです。

なお、交換特例の対象となる耕作権は、農地法の規定に基づき、農業委員会に登録されている耕作権が対象となります。ですので、事実上、工作だけしている、いわゆる「ヤミ小作」は交換特例の対象とはなりませんので、ご注意ください。