チラシに掲載されている中古販売価格は相場と思っていいの?

 マンションや戸建てを売却する際、不動産会社に営業を委託するわけですが、販売価格を決めるのは、オーナーである売主です。販売価格の決定要因は不動産会社からの提案なども参考にしていきますが、中には、自宅のポストに入ってくる他の中古不動産のチラシや新聞の折り込み広告などを参考にしてませんか?
 チラシの価格が参考にならないとは言いませんが、あくまで参考程度ということをここで紹介していきます。
 急いで売りたいときは、チラシに記載されている物件と比較してみて、少し値段を下げてみたり、少しでも高く売りたいとか、チラシに記載されている物件よりも自分が販売しようとしている物件の方が、間取りが良いとか眺望が良いとか、駅からのアクセス、ライフラインとのアクセスが良いなどの理由で、チラシの物件の販売価格よりも高い販売価格にしてみようなど、または、販売活動中には、更に他の物件の状況を気にして、チラシを注視することがあるかもしれませんが、販売価格の決定的な決定要因ではなく、あくまで、参考価格程度に考えておいてください。
 販売活動中で3か月程度の時間が経過している人であれば、経験をされているかもしれませんが、「同じ物件のチラシを過去にも見た事がある。」といった経験がありませんか?「先週もこの物件のチラシを見た。」といったような現象を覚えます。
 最初にチラシを見た時に「この物件の価格はこの位か~。」という事で参考にしたりしますが、複数回見ていくと、当然、「この物件、まだ売れていないのか?」という事になります。そうなんです。チラシに掲載されている物件の販売価格は、相場と言う意味合いよりも、売れ残っている物件である可能性の方が高いと言えます。
 もちろん、不動産会社の販売活動の王道と言えば、この周辺地域へのチラシ、新聞折り込みチラシになるわけですが、売れる物件や人気の地域であれば、販売活動を始めて、HOMES(ホームズ)や、Yahoo不動産、スーモなどのインターネットサイトに掲載されたり、不動産会社の窓に張っている中古物件情報を貼りだしたタイミングで、買主候補からアプローチがあります。
 その手法で効果が見られなかったら、スグに行うのが、このチラシという販促活動です。つまり、言い方が悪いですが、「売れ残っている物件」の可能性があるという事です。ですので、販売価格の参考にすることはあっても、相場ではないと認識された方がよろしいかと思います。
 ただし、だからと言って、販売価格を下げた方が良いという事ではありません。チラシに記載されているのは価格だけではありません。販売する為の情報が盛りだくさん掲載されています。
 最低でも、そのチラシに掲載されている物件以上のチラシを用意すれば、販売の角度は上がります。その物件の特長がしっかり掲載されているか、また、その特長が購入意欲を掻きたてる内容に仕上がっているか?少なくともカラーか白黒か、間取りが見やすいか?その物件にしかない特長が掲載されているか等です。不動産会社との定期ミーティングの中で、そのチラシよりも魅力のある広告を出せているか綿密に打ち合わせしましょう。
 また、チラシがすべてではないです。不動産ポータルサイトでの近隣物件の比較なども重要です。それ以外にも営業活動はいくつかありますが、最初に決めた販売価格を下げるというのは、最終手段です。できることをやり尽くしてから販売価格を下げる検討をするべきです。時期的な問題もありますし、不動産会社の営業マンなどが、他の物件を引き合いに、値下げ交渉などしてくることもあるでしょうが、それはあくまで「参考」でしかありません。
 筆者などからすれば、販売活動して3か月たっても内見が無いとか、半年たっても、決まらないといった場面までは、売主が決めた価格で勝負するべきだと思っています。
 ここでお伝えしたいのは、話は戻りますが、チラシに載っている販売価格は相場ではなく、あくまで参考値でしかないという事です。

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