住み替えの場合は先に物件購入したほうがお得?

 よくある質問に、「住み替えを検討しているけど、先に購入してから売却したほうが良いのか?」逆に、「先に売却してから購入したほうが、余計なコストが書かなライから良い。」といった内容の話が来ますが、実際はどちらが、お得なのか?先に購入するケースのメリットやデメリットを紹介していきます。

■ローンの残高が無く、購入資金に余裕がある場合
 売却予定の現在住んでいるマンションや戸建て住宅の銀行の住宅ローンが完済しており、ある程度、購入資金に余裕がある場合は、先に希望の物件を購入してからの販売活動をされることを推奨します。
 ローンが残っていないのであれば、二重ローンになる心配もないですし、落ち着いて販売活動ができます。
 先に引越しができるので、売却物件に関しては、物が何も置かれていない状態、新築の物件には負けると思いますが、クリーニングされており、余計な荷物が無い分、買主からすれば、物件を広く感じることができ、何をどこに設置するかなど、頭の中でシミュレーションがしやすく、もし、リノベーションを目的としている人であれば、さらに、物が無い分、余計イメージしやすくなります。
 物が置かれている近隣の物件と比較しても内覧希望者も気兼ねなく内覧できる分、数多くの内覧希望が集まるでしょう。当然ですが、内覧希望者が多ければ、売買成約の角度も非常に高まります。
 また、上記の成約率が高まるメリットに派生しますが、値段交渉に強気に出れるという点があげられます。物件を売却してから、新規の物件に契約サインをしようとすると、販売期間に制限をかけられてしまう事になるので、買主からの値段交渉に仕方なく、応じなければならないといったような事態になりがちですが、先に引っ越す先の物件が決まっていれば、上述のようなメリットもあるので、買主候補も数多く内覧に来てくれるので、値下げ交渉に応じる必要もなく、値下げせずに、希望の金額で売却しやすいという特徴があります。
 もしデメリットがあるとすれば、マンションなどでいえば、売却が完了するまで管理費が余計にかかってしまう事や、固定資産税などの税金が発生してしまう事ですが、予定通りの金額で売れれば、値下げした成約金額と比較すれば、管理費も税金も必要経費として割り切れると思います。

■ローン残高がある状態ですが、購入資金は何とかある場合
 ローンが残っている場合は、新しい物件を購入する時に銀行に対して2重のローンを組むことになります。しかも住み替えの場合の2重ローンに関していえば、2重ローンが許される期間が設けられてしまいます。つまり、今住んでいる物件をいつまでに売却しなければならないといったリミットが設けられるという事になります。また、先ほどのケースと同様、管理費や、固定資産税なども経費として、事前に抑えておく必要があります。
 また、新規購入予定の物件の事を考えて、最低でも幾らで売れるという成約金額の最低限を抑えておく必要があります。販売価格ではなく、実際に売れるであろう金額です。これを考慮しておかないと、次のローンの支払い計画などに大きく影響しますので、押さえておきたいところです。
 では、こういったデメリットを考慮すると、ローンが残っている場合は、先に物件購入してからではなく、売却してから購入したほうが良いかと言えば、先ほど同様、先に物件を購入しておいた方が有利です。
 2重ローンのせいで、販売期間が決まっていますが、先に引っ越した状態の方が、内覧者も数多く来ますし、購入希望が多く集まりやすい、その結果、安売りしなくて済むので、もし、固定資産税や都市計画税が2重でかかったとしても、2重ローンの期間があったとしても、結果として大幅値下げなどを行う必要もなく、数も多く集まるので、期間内に売却しやすいという事が理由です。

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