先に売却を確定させてから、購入物件を決めたほうが良いケースとは?

 マンションや一戸建てなど不動産を買い替えたいけど、購入と売却のどちらを先に行えばよいのか?といった悩みを抱えている人が大多数かと思われます。では、その中でも、先に現在住んでいる物件を売却してから、購入したほうが良いケースを見ていきます。


■一般的には、売買成約確定後に待たせるのは良くない
 現在、居住している物件の売却先を確定させてから、住みかえる先の物件を探して契約後、引越して、引き渡すといった事を希望される、「先に売却したい」といった方が一番多いですが、この方法はたしかに確実で、安心がありますが、この方法は、少しでも高い金額で売りたいといったニーズには応えられません。
 このケースの場合、売買が成約してから半年まってもらうような契約を結ぶことになり、また、更に、半年後に引越し先が見つからなければ、契約を無しにすることができるといったような特約を契約に盛り込むことになります。
 住み替えを検討して、これから販売活動をしようと言ったオーナーさんには、非常にメリットのある契約内容と言えますが、営業活動を行う媒介契約を結ぶ不動産会社や、その物件を購入する買主候補たちからすれば、契約してから入居まで最大、半年待つ必要があり、場合によっては半年後に、その話自体がなくなる可能性があるという買主候補にとっては、リスクの高い物件という事で、あまり前向きには検討しづらい物件という事になります。
 また、仲介する不動産会社にとっても、もちろん、こういった内容では、仲介手数料が入るのも半年後で、しかもそれが、無くなる可能性があるとなると、買主候補を紹介しづらいといった問題点も発生します。
 上述のような事があるので、間違いなく、売買成立の成約金額は相場よりも安くなります。買主からすれば、少しでも安い金額で購入したいというのが人情で、半年の待ちや、解約の可能性がある特約などがあれば、付近の相場の物件と比較して、この部分を条件に、価格の交渉は必ずしてきます。これは、覚悟しておく必要があると言えます。


■良い条件で契約したければ、特約は利用しないほうが良い
 上記のデメリットを考えると、少しでも、高い金額で売却したいのであれば、基本的には、可能であれば、住み替え先を見つけて、引っ越してから、売却活動を実施したほうが良いですが、二重ローンなど、色々リスクがあるので、そうもいかないケースが多く、とはいえ、特約は売却価格を引き下げるリスクが高いので、売却活動中から、住み替え完了までを賃貸マンションなどで済ませるというのが一番オススメです。値下げ幅を考えると、売却活動中の物件に荷物を置かず、オープンルームもしやすい状態にしておけば、買主も気兼ねなく内見ができるので、数多くの内見が見込めて、成約率があがり、成約率も上がるので、値下げをする可能性も減り、値下げ交渉があったとしても、値下げ幅は少なく済むでしょう。

■特約を利用してでも、先に売却をした方が良いケース
 ここまでは、売却活動と購入活動は一緒に行い、もし、先に売却が決まってしまってもよいように、住み替え活動中は賃貸住宅などを利用することを推奨してきましたが、逆に、先に売却活動を行い、売買成約してから、住み替え先を探すといった、解約条件に特約を付けた方が良いケースもあります。
 分かりやすく言えば、簡単に売れない物件の場合です。売れないような物件であれば、普通に売却活動しても、いつ買主候補が挙手してくれるかもわかりません。こういったリスクを持った物件に関しては、賃貸住宅で一時しのぎをしていても、なかなか売れず、住宅ローンと家賃の二重苦になり、値下げになるリスクがあったとしても、半年の待期期間があるような特約条件を付けて、販売したほうが良いでしょう。
 ちなみに、簡単に売れないケースというのば、物件や地域の状況に応じて、変化しますが、例えば、築古物件や、幹線道路沿いの物件、電車の路線沿い、水漏れがある、傾斜がるような建築ミスがある物件、ライフラインが非常に遠い、遠隔地にある物件などがそれにあたります。
 売却活動を行う不動産会社に確認する必要がありますが、こういったケースに関しては、先に売却活動を行い、特約付きでの契約をしてから、住み替え先の物件を検討したほうが良いでしょう。

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