還元利回りを求める方法(土地と建物に係る還元利回りから求める方法)

 2014-02-09
対象不動産が建物等及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素(土地および建物等)に係る各還元利回りを各々の価格の構成割合により加重平均して求める方法。
この方法は、対象不動産が複合不動産である場合に、土地および建物に係る利回りが異なるものとして把握される市場において、それらの動向を反映させることに優れている。
この方法は基本的に次の式で求めることができる。
R = RL × WM + RB × WB
R:還元利回り、RE:土地の還元利回り、WL:土地の価格割合、RB:建物等の還利回り、WB:建物等の価格割合
土地と建物等の還元利回りが異なるという考え方では、建物は減失や、毀損の危険性があるので、通常は、RL<RBである。一方、土地と建物等の残存価値の比率を用いる方法がある。すなわち、建物等の還元利回りに元利逓増償還率(純収益の増加が無い場合には年賦召喚率)を用いる場合に、価格時点における再調達原価に対する残価率を求め、この割合により、土地と建物等の一体の還元利回りを求める方法である。
なお、土地と建物等の構成比によって、還元利回りが異なるで、構成比が標準的でないときには、この方法では、適正な還元率を求められない場合がある。

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