還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を求める為に用いる。
投資家は、一定の収益を得る目的で投資を行う。そして、投資終了時までには投下した元本も回収する必要がある。したがって、投資に対する収益には、投資に対する期待収益と投資回収分が含まれていなければならない。投資額に対するそれぞれの割合を投資収益率及び投資回収率と言う。割引率は投資収益率であるといえ、還元利回りには投資収益率と投資回収率が含まれる。
還元利回りには、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。
直接還元法は、一期間の純収益を還元して収益価格を求める。したがって、将来の純収益の変動予測や価格の変動予測は還元利回りに反映される。これに対し、DCF法では純収益の変動が具体的にキャッシュフロー表に明示され、この明示された純収益を割り引く。すなわち、純収益の変動予測はキャッシュフロー表に具体的な数値として表示されているので、割引率には変動予測は含まれない。