住宅ローン控除を受ける場合の床面積や取得代金のポイント

 2014-10-31   住宅ローン | 控除 | 新築 | 店舗 | 床面積
★適用要件の床面積の判定で注意すべきこと
 住宅ローン控除の対象となる家屋の床面積には「50㎡以上」とされていますが、マンションの売り出しチラシなどに「壁芯〇〇㎡」といった表示がされていることがあります。しかし、床面積基準の対象となるのは「登記簿上の面積」となりますので、注意してください。

★店舗兼住宅や共有の場合は全体の床面積で判定する
 商売をしているケースだと、1階を店舗、2階を自宅と言った形式で家屋を建築することが良くあります。このような場合は、店舗部分と自宅部分を合わせた全体で床面積が50㎡以上かどうかで住宅ローン控除の適否か判定します。
 したがって、自宅部分が45㎡、店舗部分が40㎡といった場合は、両方合わせると95㎡ですから、たとえ自宅部分が50㎡に満たなくても、全体では床面積が50㎡以上に該当するので、住宅ローン控除が受けられます。
 なお、このような場合でも、全体の床面積の1/2以上が自宅でなければ、住宅ローン控除は受けられないので、注意してください。ただし、自宅利用部分が全体の床面積の1/2未満の場合は区分登記を検討しましょう。

 また、夫婦や親子の共有で家屋を取得することがありますが、この場合の床面積の判定も、共有持分に対応する面積ではなく、あくまでもその家屋全体の床面積で判定します。

★家屋の取得代金の範囲はどこまでか?
 住宅ローン控除は、「10年控除」も「15年控除」も、住宅借入金の金額をもとにして計算することになっています。それでは、たとえば家屋を新築した場合に、家屋の新築価格よりも借入金の方が多い場合にはどうなるのでしょうか?この場合は、家屋の取得代金が限度となります。
 「家屋の取得代金を超える住宅ローンなんて、そもそも組めないのではないか?」という疑問が生じると思いますが、それでは、どこまでが家屋の取得代金に含まれるのでしょうか?

 家屋を新築する場合は、家屋本体のほかに、門や塀、車庫、庭といった建築物を造ったり、電気器具や家屋セットなどの器具・備品類を取りそろえたりするのが一般的です。原則としては、このような建築物等は家屋の取得代金の中に含まれないことになっています。
 つまり、門や塀、庭などを含めて建築業者に発注し、家具なども作り付けとなっているものは、家屋と一体と考えることが出来る訳です。
 しかし、その反対に、家屋は家屋でAという業者に発注し、家具やインテリアは自分の気に入ったものを買い揃える、といった場合は、住宅ローン控除の対象となる家屋の取得代金は、家屋の建築業者Aへの支払い分だけとなります。
 このようなケースで、すべての代金を借り入れたとすると、借入れの金額の方が住宅ローン控除で規定している家屋の取得代金よりも多くなってしまうので、家屋の取得代金が住宅ローン控除の対象となる限度額となるわけです。

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