不動産の名義や土地の先行取得と住宅ローンの適用

 2014-11-01   不動産 | 住宅ローン | 控除 | 名義 | 土地
★土地の名義しかない場合は、住宅ローン控除は受けられない
 もともと住宅ローン控除は、名前の通り住宅部分のみが対象でした。それが平成11年より、住宅の敷地の借入れについても住宅ローン控除の対象に加えられて現在に至っています。
 しかし、住宅ローン控除の中心はあくまでも住宅であり、敷地はおまけのようなものですから、やり方を間違えると、敷地についての借入れが住宅ローン控除の対象にならずに公開するという事が生じます。次の事例をご覧ください。

【事例】
夫婦で次の通り、土地を購入して建物(自宅)を建てた場合の住宅ローン控除の適用はどうなりますか?
・土地の購入代金 5,000万円(名義は夫の単独名義)
・土地の購入にかかる借入金 3,000万円(夫単独の借入金)
・建物の建築代金2,500万円(名義は妻の単独名義)
・建物の建築にかかる借入金1,000万円(妻単独の借入金)

【事例の場合の考え方】
 住宅ローン控除の対象はあくまでも家屋であり、住宅ローン控除の対象となる借入金の範囲の中に「家屋の新築または購入とともにする敷地の購入に充てる場合の借入金も含む」という表現のしかたで、土地についての借入金も住宅ローン控除の対象となるように税法で規定されています。
 この事例の場合、夫には建物の名義がありませんので、夫が購入した土地は、家屋を伴わない土地のみの購入となってしまいます。そこで、土地についての借入金は、住宅ローン控除の対象にならないことになります。
 一方、妻は家屋を取得していますので、借入の期間が10年以上である等の要件を満たしていれば、妻の借入金についてのみ、住宅ローン控除の適用が受けられることになります。

★土地の先行取得の場合
 住宅ローン控除は、あくまでも家屋が中心で土地はおまけのようなものだと申し上げました。つまり、分譲マンションの購入や建売分譲住宅、中古物件などを購入する場合は、土地と建物の取得が同時ですから、土地についての借入金も住宅ローン控除の対象になります。

 それでは、土地を先に取得してから、しばらくして家屋を建築するような場合はどうなるのでしょうか?
 税法では、「家屋の新築の日前2年以内にその家屋の敷地を購入した場合」には、住宅ローン控除の適用できるとされています。つまり、土地を購入してから2年以内に建物を建てた場合のその敷地に対する借入金は、住宅ローン控除の対象となるわけです。
 土地の取得から2年以内に建物を建てるという事は、2年以内に建物が完成・引き渡しされていなければならないという事ですから、建物の完成時期には注意してください。

 土地を先行取得する場合、土地代金は借入れをして、建物代金は自己資金で建築するといったケースがありますが、このような場合は、完成した建物にもその土地の借入金を担保するための抵当権が設定されていれば、土地のみについての借入金であっても、「家屋の新築または購入とともにする敷地の購入に充てる場合の借入金」に該当するものとされ、住宅ローン控除を適用することが出来ます。
 通常、土地だけに担保を設定して、建物は担保に入れないという融資の仕方はあまりないと思いますが、先行取得する土地だけを借入金で取得する場合は、融資を受ける金融機関に確認しておいた方が良いでしょう。

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