譲渡費用にふくまれるものと売却損が出た場合

 2014-11-15   不動産業者 | 売却 | 譲渡費用 | 売却損 | 課税
★「譲渡費用」に含まれるものは
「譲渡費用」とは、土地・建物を譲渡する為に、直接に要した費用の事をいいますが、譲渡費用に含まれる主なものは次の通りです。
①	売却時に不動産業者へ支払う仲介手数料
②	アパートや貸家の借家人などへ支払う立退料
③	売買契約書の印紙代
④	譲渡する土地の測量費
⑤	土地を譲渡する為に取り壊した家屋の取り壊し費用
⑥	すでに売買契約済みの資産を、さらに有利な条件で他に譲渡するために契約を解除したことに伴い支出する違約金
⑦	借地権者が借地権を譲渡するために地主に支払った名義書換料(承諾料)など


★譲渡費用に含まれないものは
 上記の様な費用が一般的な譲渡費用ですが、修繕費や固定資産税等の維持管理費用や、引越しにかかる費用、譲渡税の申告を依頼した場合の税理士報酬などは譲渡費用にはなりません。
 ただし、譲渡費用とは、譲渡する為に直接要した費用、または資産の譲渡価値を増加させるために支出した費用とされていることから、資産の譲渡価値を高めるために、売却に当たって支出した壁の塗替えや壁紙の張替えといった費用は譲渡となります。しかし、通常に保有していた期間に支出した場合は、維持管理費用として、取得費にも譲渡費用にも該当しません。
 また、土地・建物に抵当権が設定されているときには、その抵当権を抹消しなければ、売却できないことから、売却代金で借入金を返済することがありますが、その場合、一般的には抵当権抹消のための登記費用が発生します。
 さらに、譲渡する土地や建物の登記簿に記載されている住所が、現在の住所ではなく、その土地・建物を購入する以前の住所となっていることがよくありますかが、このような場合は、住所変更の登記をしてからでなければ、売却できないため、住所変更に伴う転移登記費用が発生します。
 これらの登記費用は、譲渡費用になりそうな気がしますが、「譲渡に直接、要した費用ではない」として譲渡費用とはならないことになっています。

★譲渡所得の赤字は原則、切り捨て
 土地や建物を譲渡すれば、必ず利益が出るものとは限りません。逆に損失が出ることもあるでしょう。土地や建物を売って損をしたときは、当然、譲渡税は課税されませんが、その赤字は原則として切り捨てになります。
 ただし、同じ年に2つ以上の土地や建物を売却して、一方では利益、他方では損失が出た時には、その利益と損失を差し引き計算(「損益通算」と言います。)することが出来ます。そして土地・建物の譲渡所得内で損益通算した結果、利益が残れば、それを土地・建物の譲渡所得として課税され、損失が出れば課税はされませんが、赤字は切り捨てとなります。

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