マイホームを売却して利益が出た場合には特例がある

★マイホームを売却するときは特例控除を活用する
 マイホームを売却した場合の特例は、「3,000万円控除」と呼ばれるものと、「買換え特例」とよばれるものと大きく2つに分かれます。ただし、これは、両方を受けられる訳ではなく、どちらかの選択となります。
 マイホームを売却して利益が出た場合、3,000万円控除は所有期間や居住期間に関係なく、受け取ることが出来ますが、買換え特例は所有期間や居住期間が要件を満たしていなければ、受けられないことになっており、買い替え特例の方が3,000万円控除より要件が厳しくなっています。

★「3,000万円控除」と「軽減税率」の概要
 不動産を売却した場合は、譲渡所得(利益)に対して譲渡税(所得税+住民税)がかかりますが、マイホームを売却した場合は、その利益から3,000万円を引いてあげようというのが、3,000万円控除の特例です。
 この3,000万円控除は、売却した不動産がマイホームであれば、所有期間や買換えの有無にかかわらず、適用を受けることができるので、売却後に新たな住まいを購入しようが、借家住まいになろうが、売却後の成約なく適用を受けることが出来ます。
 マイホームを売却した利益から3,000万円を控除してもなお、利益が残る場合には、当然その利益には譲渡税が課税されますが、その売却したマイホームの所有期間が10年を超えていると、通常より税率が低くなります(3,000万円控除後の利益のうち6,000万円までは所得税10%、住民税4%の合わせて14%)。この場合の税率の特例を「軽減税率」と呼んでいます。

★「買換え特例」の概要
 「買替え特例」とは、一定の要件を満たすマイホームを売却して、新たなマイホームに買換えた場合に、売却価額と新たなマイホームの購入価額との差額だけを譲渡税の対象とする制度です。
 したがって、売却代金よりも、買換資産の購入価額の方が高い場合は、譲渡税が0円となり、逆に、売却代金よりも買替資産の購入価額の方が安い場合は、その差額に譲渡税が課税されますが、その差額に対しては軽減税率を適用することはできません。

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