土地・建物を売却すると消費税は課税されるか?

 2014-11-23   消費税 | 土地 | 建物 | 課税 | 按分計算
 土地・建物を売却した場合は、建物は消費税の課税対象ですが、土地は非課税となっています。
 それでは、サラリーマンが自宅を売却した場合は、建物の売却代金に対して消費税が課税されるかというと、非事業者が行う非業務用資産の売却には消費税は課税されないことになっています。
 そこで、建物の売却代金が消費税の課税となるのはどのようなケースなのか、整理しておきましょう。

【個人の区分】
・非事業者:サラリーマンや主婦など自分で事業を営んでいない人
・免税事業者:個人事業を営んでいるが、消費税の課税対象となる売上が年間1,000万円以下(売却した年の前々年の課税売上高)のため、消費税の納税義務がない事業者
・課税事業者:個人事業を営んでおり、消費税の納税義務のある事業者

【売却する建物の種類】
・自宅などの非業務用の建物
・貸家やアパート、店舗などの業務用建物

【課税関係】
①	消費税が課税されない場合
自宅などの非業務用の建物の売却であれば、たとえ課税事業者であっても、消費税は課税されません。つまり、上記のどの区分の個人であっても課税されないことになります。
②	消費税が課税される場合
課税事業者が業務用建物を売却した場合のみ、その建物の売却代金に対して消費税が課税されます。
③	売却年の翌々年の課税売上高に対して、納税義務が発生する場合
免税事業者が業務用建物を売却した結果、その年の課税売上高が1,000万円を超えた場合には、翌々年に課税事業者となるので、翌々年に課税売上があった場合には、その分に消費税が課税されます。

★土地・建物を一括して売却した場合の土地・建物の区分
 土地の売却代金は消費税が非課税のため、消費税の課税事業者がアパートや店舗などの業務用資産を売却した場合には、売却代金を土地の売却代金と建物の売却代金に区分しなければ、消費税を計算することはできません。
 それでは、売却代金を土地代と建物代に、分けるには、どうしたらよいのでしょうか?
 税法では、合理的に区分されていればそれを認めるという事になっていますが、最も簡単に区分する方法としては、相続税評価額や固定資産税評価額をもとに全体の売却代金を按分計算するという方法があります。

【事例】
 消費税の課税事業者が、土地付店舗を5,000円で売却した場合の、土地の売却代金と建物の売却代金の区分はどのようにすればよいでしょうか?
・売却した土地の固定資産税評価:2,000万円
・売却した建物の固定資産税評価額:500万円
合計2,500万円
【計算方法】
・建物の売却代金 5,000万円×500万円/2,500万円=1,000万円
・土地の売却代金5,000万円×2,000万円/2,500万円=4,000万円

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