不動産を交換すると譲渡税が課税されます。

 2014-12-13   不動産 | 譲渡税 | 交換 | 鑑定士 | 評価
★お金の代わりに土地を提供して決済したという事は…
A土地とB土地を交換するという行為は、自分の所有するA土地を相手に渡して、現金で決済する代わりに相手の所有するB土地で決済するという行為なので、相手の所有するB土地の価値で売却したのと同じことになります。

【通常の売買】
乙さんが甲さんの所有するA土地を譲ってほしいと頼んできたため、5,000万円なら譲ります。と言ったところ話がまとまった。
・甲さんから乙さんにA土地が譲られる
・乙さんから甲さんに、金銭5,000万円を支払う

【交換の場合】
乙さんが甲さんの所有するA土地を譲ってほしいと頼んできたため、甲さんは乙さんの所有するB土地との交換ならば、A土地を乙さんに譲ると言ったところ、話がまとまった。
・甲さんから乙さんにA土地が譲られる
・乙さんは甲さんにB土地で支払う
※B土地の客観的な価値が売却代金

上述の通りで、交換の場合はお金ではなく、乙さんの所有するB土地で決済しているわけですから、甲さんは、A土地をB土地の価値で売却したということになります。そう考えると、甲さんはA土地を乙さんに売却したわけですから当然、A土地の譲渡益に対して譲渡税が課税されることになるわけです。

★交換の場合の譲渡代金はいくらか
 通常の売買でありながら、A土地を5,000万円で売却したといったように譲渡代金は明らかです。しかし交換の場合は、いくらで売却したのかという譲渡代金が、交換で取得したB土地の価値になるわけですから、B土地の客観的な価値を課税当局に示さなければなりません。

 甲さんの譲渡税を計算するにあたって、B土地の価値が3,000万円なのか、5,000万円なのか、あるいは1億円なのかで、甲さんの譲渡税はまったく異なってきます。
 甲さんにとっては、B土地の価値を低く申告すればするほど譲渡税が安くなることになりますが、不動産鑑定士による鑑定評価など、客観的な価値によって譲渡収入を申告しなければ、税務否認を受けることになってしまいます。

 「交換はお金が動かないのだから譲渡税は関係ない」と思っている人もいるようですが、「交換特例」を適用できるケースで、交換特例を選択した場合には譲渡税が課税されない、という事なので、注意が必要です。

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