買替資産は取得費を引き継ぎます。

★事業用の買換えを行うと、取得費引継ぎの計算式が面倒になります。
 前のページにて、詳細に説明をさせていただいたように、買換え特例は、課税の繰延べという事になりますので、買換え資産については、売却した元々の資産の取得費を引き継ぐといった内容になります。事業用の買換えの特例は、居住用の買換え特例とは異なり、売却価額の8割まででしか、買換え特例の適用が認められておりません。ですので、この取得費の引継ぎも面倒になってしまいます。

 特定事業用資産の買換えのケースでは、取得費の引継ぎの算式を明示すると、以下の通りとなります。

☆買換資産の取得費の引継ぎに関する計算式
A:譲渡資産の売却額
B:買換え資産の取得費
C:譲渡資産の取得費及び譲渡費用の合計額
①	「譲渡資産の売却額>買換え資産の取得費」のケース
(C×(B×80%)/A+B×20%
②	「譲渡資産の売却額=買換資産の取得費」のケース
(A×20%)+(C×80%)
③	「譲渡資産の売却額<買替資産の取得費」のケース
(A×20%)+(C×80%)+(B-A)

 前のページの計算事例で、買換え特例を使用して建てた賃貸マンションの引継ぎ取得費は、上述のケースの②に該当します。ですので、これを算式に当てはめると以下の通りになります。
つまり、2,800万円となります。実際の取得費(建築に要する価格)は1億円ですが、税金で考えると取得費は2,800万円です。
【取得費の引継ぎ計算】
(1億円×20%)+(1,000万円×80%)=2,800万円

 こうなってくると、このマンションの原価償却費が変動してきますね。
 このマンションが鉄骨(耐用年数34年)で建築されたのもであるとすると、買換え特例を適用しないと、1億円を元に減価償却費の計算が執り行われるので、毎年の減価償却費は300万円ということになります。しかし、買換え特例を使用した場合は、2,800万円が税務上の取得価格となってしまう訳ですので、2,800万円	をベースに減価償却費を計算すると84万円となってしまう訳です。
【減価償却費の計算】
①	買換え特例を使用しなかった場合
1億円×0.030=300万円
②	買換え特例を使用した場合
2,800万円×0.030=84万円

 結果として、毎年の確定申告における不動産所得は、買換え特例を使用すると、買換え特例を使用しなかったケースに比べて、216万円(300万円-84万円)増加します。ですので、たとえば所得税および住民税の税率が30%と定義すれば、買換え特例を使用することで、毎年約65万円(216万円×30%=64万8,000円)ずつ多額の税金を34年間に渡って払い続けることとなります。結果、買換え特例を使用すると、売却した年の譲渡税は安価になりますが、その代償を毎年払い続けることとなります。

 ただし、減価償却費の計算は、平成19年の税制改正によって、平成19年4月1日以降取得の減価償却資産からは、残存価額を残さずに100%の償却が認められるという制度になっております。ですので、取得価額に0.9を掛けないで直に、耐用年数に応じた償却率を掛けて計算することになります。
 また、平成19年3月31日以前に取得している建物等の減価償却資産は、従来と同様に計算し、償却可能限度額まで償却した翌年から5年間で残りを償却していくといった事になっています。

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