買換資産はいつまでに、購入すればよいのでしょうか?

★買換え特例の場合の買替資産の取得期限
事業用の買換えにおいても、住居用の買換えと同様、買替資産は譲渡資産を売却した年の前年中、もしくは売却した年中、または翌年中と、つごう3年間に取得しなければなりません。また、取得をした買替資産は、取得の日から1年以内に事業の用に供されなければならないこととされています。

 「買替資産として20室の賃貸マンションを建築したのですが、完成後1年たっても、まだ3室の入居が決まらずに空室のままです。はじめから不動産業者に入居の斡旋を依頼しているのですが、どうにも、決まらなくて困っています。
買替特例の適用は、買替資産の取得の日から1年以内に事業の用に供さなければならないとのことですが、自分の場合は、空室の3室分に対応する部分が買換え特例から、はずれることになってしまうのでしょうか?」といった場合はどうなるのでしょうか?

厳密に言えば、空室の3室は事業の用に供していたことにはなりませんが、完成後ただちに賃貸すべく不動産業者へ依頼していること、マンションのほとんどの部屋は賃貸事業が開始されている事、さらに空室となっている部屋も引き続き、入居者の募集の努力を続けている事等を総合的に判断して、事業用の買換え特例の適用が受けられるものと考えて差し支えないです。

★買替資産の取得期限の特例
 なお、「事業用の買換え」の場合は、買替資産が建物に相当、長期間を要する大きな工場のようなケースも考えられるので、例外として税務署長の承認を受けることにより、譲渡年の前年からさらに1年、譲渡年の翌年からさらに2年内の範囲で、取得期限の延長が認められます。
 この例外については、工場等の建築に要する期間が通常1年を超えること、その他やむを得ない事情とは、次のような事情とされています。

【長期先行取得の場合】
①借地人または、貸家人が容易に立退きに応じないため譲渡が出来なかったこと
②譲渡するために必要な広告その他の行為をしたにもかかわらず、容易に買い手がつかなかったこと
③上記①または②に準ずる特別な事情があったこと

【長期見込み取得の場合】
①法令の規制等により、その取得に関する計画の変更を余儀なくされたこと
②売主その他の関係者との交渉が長引き、容易にその取得ができないこと
③上記①または、②に準ずる特別な事情があること

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