事業用資産の事業に準じるものとは、一体何か?

★「事業に準ずるもの」に該当する場合は
 事業用の買換え特例の対象となる資産は、譲渡資産および買替資産とも、事業又は事業に準ずるものの用に供されているものに限られます。
 事業用とは、自己の土地、建物を商店や工場、事務所などとして使用している場合、すなわち事業所得を生ずべき事業の用に供している土地・建物と考えればよいでしょう。また、アパートを10室以上賃貸している場合など、その不動産賃貸が事業的規模で行われている場合も、事業の用に供している資産という事になるでしょう。
 それでは、売却資産が区分所有の賃貸マンション1室というような場合や、借地人に賃貸している底地(貸地)といった、事業と称するにいたらない小規模な賃貸物件の場合はどうなるのでしょうか?
 事業用の買換え特例は、「事業に準ずるもの」の用に供されている場合に適用されます。
ココで言う「事業に準ずるもの」とは、「事業と称するに至らない不動産または、船舶の貸付その他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に貸付けられている場合をいう」とされています。
 ですので、小規模な賃貸不動産を売却した場合も、事業に準ずるものに該当すれば事業用の買換え特例は適用できます。
 小規模な不動産の貸付で「事業に準ずるもの」とされるには、「相当の対価を得て継続的に貸付けられている」という要件を満たしていることが必要です。この要件について、具体的にみていくと次の通りになります。

①、相当の対価を得る目的で継続的に対価を得ているかどうか?
①-1、その貸し付けの用に供している賃貸不動産の減価償却、固定資産税、その他の必要経費を回収した後で、なお、相当の利益が生じていることが要件です。したがって、その売却した不動産についての不動産所得が、毎年ずっと赤字であるというような場合は、「当初数年間は赤字でもその後、黒字に転換して事業として成り立つものであった」ということを立証できなければ、相当の対価を得ているということにはならないと考えた方がお良いでしょう。
①-2、その貸し付けを行った際に、一度に一時金を受け取り、その後一切、賃貸料等の対価を得ている場合には、継続的に対価を得ていることにはなりません。
①-3、その貸し付けを行った際に、一時金を受け取り、かつその後、継続的に賃料等の対価を得ている場合には、一時金の額と継続的に受け取るべき賃料等の対価の額とを総合して、上記①-1に該当するかどうかを判断することとされています。

②、継続的に貸付等の行為を行っているかどうか? 
 継続的に貸付等をおこなっているかどうかについては、原則として、その貸し付けを行った際の契約において、その貸し付け契約が相当期間継続して行われることが予定されているかどうかで判定されることとなっています。

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