不動産売却期間中の不動産会社の販売活動の要確認事項

 不動産の売却活動を委託する際に、不動産会社と結ぶ媒介契約がなされたら、不動産会社は、販売活動を行う義務がありますが、では、任せている売主からすれば、何もせず、任せておけばよいのか?契約上は確かにそうです。しかしながら、高額な資産を売却するという観点で考えれば、媒介契約している不動産会社がしっかり販売活動をしてくれているのか、しっかり確認する必要があると言えます。
 では、確認事項を具体的に把握していくために、媒介契約から売却までの流れを理解しながら、何を不動産会社に確認する必要があるのか?
 分かりやすく解説していきます。

まずは、不動産会社との販売委託契約である媒介契約について説明します。3種類あります。
①、専属専任媒介契約:
1社の不動産会社に依頼する契約、この1社とだけしか契約はできません。自分で買主を斡旋したとしても、仲介手数料が発生します。
②、専任媒介契約:
専属専任媒介契約と同様、この1社とだけしか契約ができません。しかしながら、自分で買主を斡旋した場合は、仲介手数料がかかりません。
③、一般媒介契約:
複数の不動産会社に同時に依頼ができる契約形態。しかしながら、販売の知識のある不動産に詳しい専門家が好む契約形態。不動産会社は頑張って販売しようとはしないので、一般の方には不向きな契約形態。

 初めて、一般の方が、売主になる場合は、上述の3点の特長をご覧いただければ、ご理解いただけるかと存じますが、専任媒介契約を推奨しています。
 では、契約した後の売却までの流れについて説明していきます。売却までの流れは、どこの不動産会社でも変わりませんが、流れ自体は同じでも中身は異なるので、チェックすべき事項も掲載しているので、現在、売却活動中の方や、これから売却活動を始められる方は、確認しながらご覧ください。

ステップ1:販売用図面(マイソク)をつくる
 不動産の業界用語になりますが、マイソクという販売用の図面を作ります。
 図面の作り方は、各社で様々異なりますが、会社ごとに基本のフォーマットは決まっており、センスが問われるところと言えます。
 中途半端な不動産会社のマイソクは、簡単な間取り図に、コメントが多くて2行程度記載されているだけです。やる気を感じられません。売主が見たら、怒りを覚える事でしょう。
 売主さんが自宅のセールスポイントであると認識している部分に関しては、写真を複数使用していたり、周辺の情報も写真で載せています。家族向けの物件であれば、学校やスーパーなどの近隣の情報も掲載しています。写真などもカラーであれば、更にやる気を感じられます。しかし現実は、それでも白黒のケースが殆どです。
 媒介契約した不動産会社には、是非、マイソクを見せてもらうようにしましょう。安易な文言が1行2行乗っているだけの図面でないか?しっかり、写真を複数使用して、セールスポイントが明確になっているか?カラーを使ってくれているかなど、確認しましょう、見せてくれないといった不動産会社は、余程、このマイソクに自信が無いと捉えるべきです。他の不動産会社に掲載されているマイソクと比べるのも手です。
 また、いくら販売したいからといって、虚偽の内容や、誇張しすぎた表現は危険です。東京スカイツリーが見える眺望とか書いておきながら、実際は、スカイツリーが見えないなどは、逆にトラブルの原因にもなります。スカイツリーの眺望に期待して来た人が実際にスカイツリーがオープンルームの際に見えなかったら、契約するでしょうか?限られたマイソクのスペースです。実際のセールスポイントを書いてもらうようにしましょう。
 また、マイソクは、買主だけが見るものではありません。他の不動産会社も販売する際に参考にします。魅力が無いマイソクでは、他の不動産会社は動いてくれませんので、しっかり、確認しましょう。


ステップ2:レインズへ登録する
レインズとは、売却物件を共有する不動産業者だけが見る事のできる専用サイトです。このサイトに掲載されている情報を元に、各不動産会社は販売活動を行っていきます。
 不動産会社は、売主から預かった物件は、必ず、ここに登録する義務が発生しています。専属専任媒介契約なら契約後5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内に掲載する義務があります。ちなみに、お勧めしていない一般媒介契約では、レインズへの登録の義務はありません。
 レインズはインターネット経由で不動産会社が物件情報を登録できるようにできています。稀に、古くからある地元の不動産会社などでは、パソコンを使わずに登録される場合もあり、そういった情報では、マイソクの情報も汚く表示され、ファックスでやり取りする事もあり、更に、色が悪く出てしまうといった弊害もあり、メールでのやり取りができないようなパソコンのリテラシーの低い不動産会社と思われた場合は、媒介契約自体を見直した方が良いでしょう。まずは、見た目が重要なので、気を付けるポイントです。
 また、レインズに登録した情報は、不動産会社しかアクセスできないので、売主がチェックする方法は無いのではないか?と思われるかもしれませんが、簡単です。
 レインズの登録情報を契約した不動産会社の担当者に見せてもらうだけです。見せてもらえないような不動産会社であれば、媒介契約を解約しましょう。信用ができません。そもそも、登録してくれているかも疑念が残ります。
 また、登録しているかだけでも確認したいという事であれば、不動産会社に、レインズの登録証明書を貰ってください。登録証明書の下の部分に、マイソクなどの図面の登録についての記載があります。ここに、「図面の登録・無」という表記があった場合は、図面(マイソク)がレインズで公開されていないという事になります。こういった不動産会社も信用できません。

ステップ3:広告活動
広告活動には、主に2パターンがあります。
 一つは、不動産の買い手候補に向けて打つ広告と、媒介契約した会社だけでなく、その先にある不動産会社に向けて一つ目の広告を打ってもらう内容です。
 具体的に、広告の手段は以下の通りです。
【紙媒体】新聞チラシ、ダイレクトメール、郵便受けへのポスティング
【ウェブ】ホームページ上での掲載、ポータルサイトへの掲載、特設サイトでの掲載
【現地】オープンルーム、看板、のぼり旗

 媒介契約を行った不動産会社には、上述のチャネルでの広告活動をしてもらうのは、当然です。また、それだけでは、売れない可能性もあるので、こういった活動をその他の不動産会社にも実施してもらうように、動いてもらう事も、媒介契約先の仕事と言えます。
 また、これら実施したかどうかの確認もしっかり行いましょう。紙媒体であれば、そのチラシなどを見せてもらうようにしましょう。

ステップ4:物件確認
 「物件確認」とは、レインズに登録されている物件が、現在、販売中の状態になっているかを確認することです。購入検討者が見つかった場合、不動産会社は、レインズ上で物件を見て、現在売り出し中かどうか確認します。既に申し込みが履いている、来週契約予定などの表記が見られる場合は、紹介が難しいので、確認する必要があります。レインズでは、リアルタイムで情報は更新されません。
 「物件確認」は古くからある電話を使用した確認方法です。
 両手仲介などで、買い手からも、仲介手数料を取ろうとしているような不動産会社では、レインズに登録しても、交渉中や、申し込みが入っているなどといった虚偽の報告を行いますので、可能であれば、他の関係ない不動産会社から、この売却している自分の物件の状態を確認するのも手でしょう。
 また、自分の不動産会社で媒介契約をしてほしいと思っている会社であれば、レインズの情報を覆面調査してくれることもあります。

ステップ5:内覧を受ける
 物件確認が終わると、実際に買い手の候補が内覧にやってきます。内覧時に注意しておきたいポイントを報告します。
①、内覧時は部屋の電気をつける。電球を新しいのに切り替え、光を強くする。
②、モノを片付ける、広く見せる為に、必要のないモノは極力隠すか、処分しよう。
③、リビングは一番広く見せたいので、最低限のモノは片づける
④、水回りはチェックされやすいので、清掃業者などを利用して、クリーニングしておこう
⑤、内覧時は、子供、お父さん、ペットは外に居ましょう。以外かも知れないですが、お父さんがいると、女性などは、ゆっくり内覧ができません。
⑥、ニオイ対策。空気の入れ替えをしっかりと行いましょう。また、窓は明けておいた方が良い。

ステップ6、営業活動報告
 売却活動期間は、媒介契約の種類によって異なりますが、営業活動を報告する義務があります。専任媒介契約では、2週間に1回、専属専任媒介契約では、1週間に1回の報告義務があります。
 ここでは、しっかり、広告活動をしているか、競合物件の状況はどうか?検討中の人や、内見に来た人の反応はどうかをしっかり報告してもらう必要があります。いきなり値下げの話などしてきたら話になりません。最低3か月の販売活動後、営業活動をしっかり実施した上での発言なのかを確認しましょう。
 また、逆に、営業活動してスグに買主が見つかったけど、希望の価格とかい離していることがあります。そういった場合は、他の不動産会社にも、広告をしてくれているかを確認してください。買主からも仲介手数料を貰う両手仲介を狙ってきている可能性があります。裏を取るのは難しいですが、広告活動報告にて、どういった活動をしていて、他の不動産会社にもどういった広告活動をしてもらっているかの報告を受けてください。
 ちなみに、上述の例の場合は、急ぎの売却でない限りは、拒否することを推奨します。

Copyright 2013-2017 不動産を査定する.jp