不動産会社を変えるタイミングは、いつがいいのか?

 媒介契約後、不動産会社に営業活動を任せていたものの、時間が経過すると、「周辺の売出状況と比べても、自分の物件は決して、高い価格設定ではないのに、なかなか売れなくて困っている…」といった声をよく、伺います。
 これは、物件そのものに魅力が無いのか?それとも、値段の問題なのか?など、色々悩んでしまいますよね?
 売却活動を開始して2か月程度期間が過ぎて、不動産会社から「販売価格を下げましょう。」といった提案をしてきて、驚くなんてことがあります。
 価格を下げる提案を受けた段階で、営業担当から、どういった販売戦略の元、これまでどういった対策を実施し、それぞれの打ち手に対して、どういった結果があり、本来の戦略とのギャップはどこにあったのか?など、販売活動に関する結果の報告が詳細に報告された結果として、値下げという事であれば、売主さんも納得するかもしれません。
 売主に対する報告義務に関しては、売主さんと不動産会社との契約の種類によって異なります。
 専属専任媒介契約の場合は、1週間に1回以上の報告義務があり、専任媒介契約は2週間に1回以上の報告義務を不動産会社が売主に対して責任を負っています。しかしながら、報告があればよいというものではありませんよね。その報告内容の質が重要です。いくら数多く面談していても、中身が子供の御遣い程度では話になりません。報告する内容に関しては、法律などで定められているわけではなく、報告内容は、不動産会社や、担当者によって異なります。極端な話、訪問すれば、それが報告になってしまいます。
 実際ほとんどのケースで、売主さんと、担当者とのコミニュケーション不足から、売主さんが、販売活動に対して疑念を持つことが多く、値下げの提案を受けても、納得が出ないといった事がほとんどです。
 売主さんが不動産会社の担当者とのやり取りの中で、報告の中で、気を付けておくべきポイントは、どういった紙媒体や、インターネットメディアで物件の図面などの内容を掲載してくれたか、どれだけの大手、中小、地元の不動産会社にアプローチしてもらい、そこから、どこに広告露出してもらっているかというのを、具体的に日時などを含めて、確認を行い、売主自身でも、実際に確認できるところは、ご自身の目で確認していくのが、重要です。
 人気の地域であれば、地元の人だけでなく、広範囲の人が、インターネットを経由してアプローチして来るでしょうし、郊外の3LDK以上の物件でしたら、周辺住民や、家族向けのアプローチができているのか?戦略部分の確認も大切です。
 インターネットであれば、まずは、ポータルサイトや不動産会社の運営するサイト、ネットメディアへの掲載をどの位、アプローチできているのか?その結果どれだけの反応があったのか?定期的な面談の中で、しっかり把握するようにしましょう。
 また、不動産会社が作成してくれたマイソクと言われる図面を利用したチラシのセールスポイントや、利用した写真などにもしっかり目を通しましょう。自分が買い手であれば、興味を引く内容になっているのか?しっかり考えて、担当者とコミュニケーションをとりましょう。
 売れないから、価格を下げましょうといった提案を信じる前に、改善できる販売活動は無かったのか?売主さんと担当者はしっかり対話、質問を行い販売活動をより良いモノにできるよう、過去の販売活動の報告書などを見直しましょう。
 とは言え、「広告を積極的に行ってくれない不動産会社だ。」、「報告を見ても何もやってくれていない。」という感想の上、「もう、不動産会社をチェンジしたい。」と思うかもしれないです。
 不動産会社と売主で交わした媒介契約は、3か月で切れます。更新の意思を示さなければ、自動的に解約になりますので、その時に違う不動産会社に乗り換えることが出来ます。
 もちろん、今すぐにでも、不動産会社を変更したいという場合は、3か月が経過していなくても、これは、あくまで契約なので、不動産会社と売主の合意があれば、いつでも、途中で解約することが出来ます。ただし、こういったケースでは、しっかり解約の意思を伝えて、意思表示を行い、不動産会社からも、解約に関して合意したという事を書面で、貰うようにしましょう。
 書面で解約の証明を貰えない場合は、パソコンのメールでも問題ありません。メールにて、意思表示を不動産会社に伝えて、不動産会社から解約に関して、了承した旨を頂くように、メールにて、返信してもらいましょう。解約は、口頭ではなく、しっかり記録に残しておくのが原則と思ってください。
 
 では、実際に不動産会社が、販売活動をしっかり行っているのかどうか?サボっていないか?目安になるチェック項目を以下の通り用意いたしましたので、現在媒介契約中の不動産会社の販売活動に不安を覚える方、気になる方はチェックしてみてください。

【売却活動の報告に関して】
①、専任媒介契約の場合は2週間に1回の訪問を受けているか?専属専任媒介契約の場合は、1週間に1回の訪問及び、報告を受けているか?
②、不動産会社が売却物件をインターネット上で共有できるレインズで、自身の物件のダウンロード数、近隣の住宅などへのポスティング活動状況などの報告を受けているか?
③、どういった広告チャネルを使用したか、広告内容の報告を受けているか?紙媒体などであれば、その紙の広告の原本が見れる場合は見せてもらっているか?
④、数字に基づいた報告を受けているか?つまり具体性があるかどうか。
⑤、競合となる物件との比較、動向についての報告を受けているか?余程の地方でなければ、必ず競合物件があります。都心に近づけば、同マンション内の物件や、近所の物件は必ず存在し、レインズに登録されているので、その情報を不動産会社は持っています。また、どういった広告をしているかは、余程のダメな不動産会社でなければ、競合のアプローチ内容も把握しています。

【内覧に関して】
①、内覧に十分に人が来ているか?
広告したチャネルの有効性や、その他不動産会社への広告営業ができているかの確認になります。
②、内覧件数の報告は受けているか?
媒介契約した不動産会社や担当者がしっかり仕事しているかどうかを確認します。
③、内覧に来た人に対して、なぜ、購入に至らなかったのか?といった説明を受けているか?
販売価格に問題があるのか?間取りや、立地、部屋の状態に問題があるのか?戦略の見直しに必要な内容を見つけることが出来るので、しっかり把握したいですね。また、外に見ている競合物件はどれか?比較されているポイントはどこにあるのか?競合優位性を作るために、必要な情報をどれだけ、担当者は引き上げてくれているか?是非、確認しましょう。

【広告活動】
①、インターネットや、チラシポスティングなどの広告活動は十分か?
契約した不動産会社のホームページに掲載がなされているのか?また、ポータルサイトや、その他インターネットメディアにどれだけ掲載されているのか?それだけではなく、そのサイトで自分の物件にどれだけ訪問数があるのか?
また、チラシやポスティングは、どのタイミングで、どれだけの戸数に配布されているのか?
ネットメディアは広範囲の人の目に触れ、人気の地域であれば、多くの流入が期待できます。また、郊外などであれば、地元の人などからの希望が多いのが特徴です。

②、マイソク(物件広告)は写真を多く使用して、十分に物件の魅力が引き出されているか?
特に写真に関しては、カラーを使用していれば、かなり印象が良いと言えます。写真すら掲載されていないような内容であれば、不動産会社を変えましょう。

③、レインズには、「広告可」という状態で掲載されているか?
他の不動産会社も積極的に販売してくれるかどうかが掛っています。レインズは、不動産会社しか見ることが出来ないので、媒介契約した不動産会社にレインズの自分の物件のページを見せてもらってください。そのページに「広告可」と記載されていれば、問題ないです。そもそも、見せてくれないといったような不動産会社は、お勧めできません。

④、他の不動産会社からの買い手候補の内覧や問い合わせが来ているか?
レインズに写真つきで、しっかり、セールスポイントを載せて掲載していれば、何等かのアクションはあります。もし、無いようであれば、広告活動が不十分な状態と言えます。契約した不動産会社に指摘するどころか、不動産会社の見直し、変更をお勧めします。

【その他】
・売主と媒介契約した不動産会社との窓口になる担当者が、毎月変わる
何かあった時の責任逃れがしやすい状態を作っていると言えます。これは、話になりません。高額な資産を任せているので、媒介契約の見直しを推奨します。

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