高く売る為に!リフォームはすべきか?賃貸中の場合は?

 2015-04-22   マンション | 築古 | リフォーム | 賃借 | 売却
◆売りにくいマンションの特長
 売るのが難しいと言われているのが、分譲戸数が数百個もある大規模マンションで、同じタイミングで数十室が同時に売却に出されているケースです。
 新築のマンションの場合は、販売会社が数期に分けて、販売調整を行っていくのですが、中古マンションは、それぞれで販売する仲介会社が異なります。会社が異なるだけに、価格の調整をすることが出来ません。
 そうなってくると、売却価格も条件も室内状態もバラバラになってしまい、さらに言えば、販売の委託を受けている会社もバラバラになってしまいます。
 人間の心理として、同じような売却条件の物件が多数ある事を知っていながら、比較することなしに購入に踏み切るのはとても、難しく、まして、何千万円という大きな買い物です。間違いなく、比較検討します。
 大規模マンションは一般的には、売却しやすいのですが、このように、売却物件が乱立しているような状態の場合は、購入する側も「このマンションには何か問題があるのだろうか?」と思う事もあります。
 売却物件は、なるべく類似事例が無い方が良いという事です。つまり小さなマンションの方が、相場より高くなることも少なくありません。
 売りに出す際に、現在、同じマンション内で売却が出ていない状態が売却のタイミングと言えるかもしれません。


◆築年数が古いマンションを高額で売る方法
 次のようなマンションが、世間一般的に売りやすいマンションと言われています。

①、マンション規模:大規模
②、築浅:築年数が浅い
③、好立地:駅が地内などの交通の便が良い地域

 「自分のマンションはどれにも当てはまらない…。」なんて人も、後ろ向きにならないでください。売りづらい物件は売りづらいなりの細かいノウハウがあります。その辺を説明していきます。
  築年数が古い(築古)マンションは、自分でリフォームしたい、リノベーションしたいという人が購入するケースが多いのです。そういった意味では、リフォーム会社と複数提携しているような不動産仲介会社に査定してもらって、不動産媒介契約ができると良いですね。買手のニーズに合わせた、プランなどを設計してもらえます。
 また、その同じマンションに住んでいる人が買うケースもあります。自分の住んでいる部屋よりも日当たりが良いとか、間取りが良いなど、自分が住んでいる部屋よりも条件がいいから購入に踏み切るといったケースです。生活環境を変えずに、居住条件だけを良くしたいという人たちです。
 「非常にいいマンションなので、気に入っている、子供の家族も住みたがっている。子供のために同じマンション内で他の部屋を買いたい」といった呼び寄せがたのニーズも存在します。築古のマンションならではの、さまざまな購入理由があります。


◆リフォームしてから売る?いえいえ、しない方が良いです。
 売る側としては、きれいにした方が売れるのではないか?と考えてしまいますが、実はリフォームはしない方が良いですよ。実際にリフォームするよりも、「リフォームしたらこうなりますよ。」という姿を、リアリティを持って伝えた方が良いでしょう。
 例えば、リフォーム会社と組んでプランを提示して、パネルなどをよういして、貼っておく、見積もりも取っておく、買手をリフォーム会社に連れて行くなんてのもありでしょう。
 築25年くらい経過しているマンションなどは、リフォームするには、丁度良い時期と言えるでしょう。新耐震基準を満たしているのと、築年数を考慮して、価格が落ちているので、リフォーム大好きな人には、手の掛買いのある最適な物件とも言えます。
 リフォームしたい人であれば、とことん自分の好みにしたいのです。
 売却する為に、たとえば、200万円かけて中途半端にリフォームしても、それがすべて、売却価格に乗るという事はありません。
 20年も住んでいれば、一度くらいはリフォームすることもあるでしょう。ですが、それは、自分が使うためのリフォームにしておきましょう。売るためのリフォームは、買主が一番行いたい事なので、無意味とは言いませんが、お勧めしません。
 上述の例からも言えるように、販売をお願いする不動産会社は、リフォーム会社とどれだけ仲良くしているか、関係値を持っているかを査定の段階で確認しておくと良いでしょう。


◆賃貸中だと、値段は下がるって本当?
 結論から言うと、「賃貸中の物件は高く売れることは無いです。」それには、以下の通り理由があります。
・買主が自分で住む為に買う「居住用物件」は住宅ローンを使用することが出来るが、買主自身は住まず、誰かに貸して、家賃を受け取るために買うような「投資用物件」では、住宅ローンを使えずに、投資用ローン(事業用ローン)扱いになる
・物件の評価方法が異なる。居住用物件は「近隣事例比較法」による評価となるが、投資用物件は、「収益還元法」による評価となる

投資用ローンの金利は非常に高く、融資額もせいぜい売買価格の7割程度です。(住宅ローンであれば、物件価格の100%全額借りられる場合もあります。)
 手持ちのマンションを売るか貸すか迷っている人は、化した場合は借り手(テナント)が出ていくまで高く売れないと思ってください。居住用としてよい価格で売るためには、借り手が退去した後に、賃貸の募集をしない事(借り手を入居させ無い事)です。
 小さいマンションであっても、物件の面積が40㎡以上であれば、住宅ローンを利用することが出来る物件です。投資用ではなく、なるべく居住用として売り出したいところです。賃貸していたら、解約するまで待てということが大原則です。実際の手順は次の通りです。
①、賃借人から解約予告通知書を受け取る
 通常は一か月前、もしくは2か月前に通知をする賃貸借契約書になっている筈です。
②、賃借人が実際に退去し、原状回復を確認する
 管理会社に任せている場合は、原状回復の見積もり、オーナー負担の金額割合を計算してくれる。

①のタイミングで、「いくら売れるのか?」の机上査定を依頼してみましょう。不動産会社に部屋の中を見てもらうのは訪問査定と言いますが、訪問査定は、賃借人退去後でも構いません。
 また、色々なサイト(住まいサーフィンなど)で売却予想価格を知ることができるので、このようなツールを利用して価格感をつかんでおくのも良いでしょう。


◆現在、賃借中の人に売却するという方法もあります。
 前の項で「賃借中物件を高く売ることができない理由を、買手が住宅ローンを利用できない」という事を挙げましたが、これを解決する方法もあります。
 それは、現在、その物件を借りている人に売るという方法です。借主は、自分で住むので、居住用の購入となります。このケースでは、住宅ローンが利用できます。ただし、物件の面積が40㎡以上、銀行によっては30㎡でも可能な場合もあります。いわゆるワンルームマンションでは、不可能な場合があるという規模です。
 借主の立場で考えれば、月15万円の賃料を支払っている場合、賃料と同じ支払金額の住宅ローンを借りるとなれば、5000万円程度のマンションを変えることになります。
 購入すると、管理費や、修繕積立金、そして固定資産税を支払うことになりますから賃料と同じ金額のローンを組むわけではありませんが、一般的には同じ賃料を支払うよりも買ってしまった方が月々の支払額は減ります。
 賃料の方が住宅ローンよりも安かったら、誰も住宅を買わなくなってしまいます。借主に売却することは、売主、買主にとって双方にメリットがある提案と言えます。


◆購入してくれる可能性の高い借主とは?
売ることができそうな買手とは、以下の人たちです。
①何度も更新してくれている(長期の借り手)
②子供がいる
 ①の、何度も更新して長く住んでいるという事は、エリアや物件が気に入っているからです。「これからも長く賃料を支払うなら買ってしまおうか」という考えになりやすいでしょう。
 ②の場合、子供がいると学区域の関係から「同じエリアに住み続けたい」と考える人は多いでしょう。「子供が独立したから」「連れ合いを亡くしたから」など、家族構成の変化で部屋のタイプを変えたいという借り手にはなかなか買ってもらえませんが、基本的には前向きに考えてくれるでしょう。
 ポイントとしては①と②に共通することは、「実際に住宅ローンを組むことができる世帯かどうか?」です。


◆買うことが出来る借主かどうかの判断の仕方
 借主が不動産を購入できる人であるのか?つまり、住宅ローンが組めるのか?を知るには、入居当時の審査資料を確認してみてください。賃貸に出したオーナーは管理会社から書類を受け取っている事でしょう。
・本人確認資料
・印鑑証明書
・厳選徴収票
上記があれば、借り手がどの企業で働いているのか、年収がどの程度なのかが分かるという事です。
 一般的に、自営業者は住宅ローンが組みづらく、会社員は組みやすいですし、この点を事前に確認してからコンタクトを取るのがよいでしょう。「買う気になったが、住宅ローンの審査が通らなかったので買えなかった」という事態は、借主にとっても気分が良いものではないからです。
 貸主と借主との関係は良好である事が一番なので、そういった点は、事前に確認してから話を進めていきましょう。

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