不動産売却時の税金の算出方法(住居用)

 マンションや戸建て住宅を売却すると、当然、それは、利益になるので、所得の申請が必要になります。つまり、税金がかかる可能性があるという事です。ただし、税金がかかるのは、利益を上げた場合だけになります。ここでは、不動産を売却した際の税金にまつわる話をしていきます。


■利益を出そうが出していなくても、税務署に申告する義務がある
 ここで説明する税金に関するお話は、あくまで個人の住居用の物件を売却した場合に限ります。不動産を売却した場合で、利益が出た場合は税金の支払い義務が発生します。仮に、利益が出なかった場合でも、税務署に所得の申請をする必要があります。申請しなければ、税務署としては、税金をかけるべきかどうかの判断もできず、もちろん、そのままにしていては、脱税の容疑がかけられてしまう恐れがありますので、注意が必要です。
 法人に関しては、色々な要件から収める税金の金額が異なったり、計算方法が異なるケースがあるので、法人様の不動産の売却に関することに関しては、税理士に確認されることを推奨します。ここでは、割愛させていただきます。

 先ほど申し述べたように、利益が出た場合に税金が発生するという事です。分かりやすく言えば、その売却した物件を購入したときの購入金額以上の金額で売却できた場合、利益が出るので、税金を納める必要があるという事です。
 ですので、高く売れたからといて、お金を使ってしまうと、後々、税金を納められなくなり大変なことになってしまう事があるので、注意が必要という事になります。
 まず、税金の計算をする上で、知っておくべき、用語を解説していきます。

・取得日:購入後に登記をした日になります。残金決済をして登記した日
・譲渡日:不動産を売却して、引渡をした日。売却時の残金決済をした日
・譲渡益:売却した際の利益から経費を差し引いた額(取得費用や売却費用などが経費)
・譲渡損:売却したときの損益から取得費用や売却費用を差し引いた額
・取得費用:購入時の不動産会社に支払った仲介手数料や登記手続き費用など。もし、不明な場合は、譲渡価格の5%を適用する
・譲渡費用:不動産売却時の不動産会社に支払う仲介手数料や役所で手続きする登記費用などが含まれます。

 ただし、以下のような人は非課税になります。つまり、税金がかからないという事です。ですが、非課税だからと言っても、税金の申告をしなくてよいという事ではありません。申告することで非課税になります。
 不動産を購入した価格よりも安い金額で売却した場合、つまり、売却益が出なかった場合は、非課税になります。申告内容によっては税金が戻ってくる可能性があります。また、この後、詳細に説明しますが、売却益が3000万円以下だった場合(超えていても諸経費以下の場合)


■税金の計算方法(3000万円控除と、税率の算出方法)
 住居用の不動産の売却に要する税金の計算方法は、その物件での住居年数によって税率が異なります。ただし、所有年数にかかわらず、利益が出た場合3000万円以下であれば、控除があります。
 5年間保有しているかどうかがか税率に影響します。詳細は以下の通りです。

・長期譲渡所得5年超:譲渡益3000万円控除分を差し引いた残りの金額の20%が税率(所得税15%+住民税5%)
・短期譲渡所得5年以下:譲渡益3000万円控除分を差し引いた残りの金額の39%が税率(所得税30%+住民税9%)

 ちなみに、所有期間が10年を超えるケースは、課税の繰り延べ措置が受けられる場合はありますので、10年を超える場合は、税務署で確認をしてみてください。


■税金計算上譲渡日に要注意
 住宅の売却による税金計算では、不動産の保有期間が5年以上か未満かが、重要なポイントになりますが、譲渡日は注意が必要です。
 この計算式でいう「譲渡日」は実際に譲渡した日ではありません。売却した年の1月1日が取得日から起算して5年を超えるかどうかになりますので、注意が必要です。

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