不動産査定後の一般媒介契約と専任媒介契約どちらがお得?

 マンションや戸建て住宅を販売するには、誰でも不動産会社に仲介して販売してもらう訳ですが、入り口はあたり前ですが、数多くの不動産会社に査定をしてもらって、気に入った不動産会社と契約をするわけですが、この契約の事を媒介契約と言い媒介契約には、一般媒介契約と、専任媒介契約があります。


不動産会社と契約する媒介契約は一般媒介契約と専任媒介契約のどちらがお得?
■そもそも媒介契約とは?
■一般媒介契約のメリットとデメリット
■専任媒介契約のメリットとデメリット


■そもそも媒介契約とは?
 売主が自分で販売をするというのであれば、販売自体はできます。ただし、声を自分出かけて買主を探すというのは現実的ではありません。宅建を持った不動産会社に営業を代行して販売してもらうのが一般的です。販売活動だけではなく、書類作成などは不動産会社でなければできません。
 ちなみに、この媒介契約というのは、販売活動、営業活動から、買主との契約に至るまでを売主に変わって、代行します。という契約の事を媒介契約と言います。


■一般媒介契約のメリットとデメリット
 一般媒介契約というのは、分かりやすく言えば、複数の不動産会社に、営業販売活動を委託することができる契約の事を言います。複数の不動産会社に営業を委託できるという点で、売主からすれば、一見すると魅力的な契約方式だと思われるかもしれません。3社と契約すれば、3社が営業をし、5社と契約をすれば、5社が営業活動をしてくれるので、機会が増えるという考え方、メリットがあるとは言えます。
 ただし、大きなデメリットもあります。後で説明しますが、もう一つの専任媒介契約というのは1社と結ぶ契約の事で、1社と結ぶ契約と比較すると複数社と契約できるメリットを一般媒介契約に感じるかもしれませんが、不動産会社の立場になると、デメリットが大きくクローズアップされます。
 不動産会社からすれば、複数社と契約している物件の営業活動を行うか?他で決まってしまえば、自社には1円も入りません。であれば、新聞の折り込みチラシやポスティングに掲載する扱いも小さくなりますし、専任媒介契約をしてくれた売主を優先して営業活動を行う事でしょう。
 また、レインズという不動産会社だけが閲覧できるツールには一般媒介契約でも専任媒介契約でも掲載されるので、多くの買主をヒットさせてくれる向こう側の不動産会社には、伝わるので、一般媒介契約にそれほどの魅力はないと思われます。
 ただし、その販売する物件が、そこにしかない絶対的な評価を出せる、唯一無二と言い切れるくらい魅力的な不動産物件であれば、一般媒介契約でもよいかもしれませんが、そうでない限りは、あまりお勧めできませんね。


■専任媒介契約のメリットとデメリット
 一般媒介契約の部分でデメリットを色々、記載してしまったので、消去法的に専任媒介契約の方が良いといった言い方もできますが、不動産会社としては、自社とだけ契約をしてくれるので、販売価格からの仲介手数料の算出ができるので、その予算の中から、しっかりと、チラシやインターネット上での営業、販売活動をしてくれるので、安心感があります。
 また、専任媒介契約には、売主を安心にさせてくれるメリットがもう一つ。定期報告です。不動産会社は定期的に、営業状況などを売主に報告する義務があります。一般媒介契約には、この報告の義務が無いので、ほぼ、放置状態になります。定期的に打合せすることができるので、問題でてくれば修正したりといった事が可能になります。
 ただし、デメリットもあります。1社と契約をするわけですから、しっかりと販売活動をしてくれる不動産会社かどうかを見抜かないといけません。間違っても、両手仲介や、仲介手数料無料といったような、売主の味方なのか?買主の味方なのか?分からないような仲介業者は避けましょう。

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