不動産会社や営業マンの選別方法(どこと媒介契約する?)

 マンションや一戸建ての住宅など販売したいと思ったら、不動産会社に査定を依頼しますよね?しかも、数多くの不動産会社にインターネットを経由して一括査定サイトから、各不動産会社に査定依頼を出します。すると、ほどなくして5社から10数社程度からオンライン査定から訪問査定などにやって来ます。その際にどういったところで、不動産会社や営業担当を判断したらよいのか?気になる不動産会社の選び方にアプローチしてみます。

 まず、オンライン査定だけで、不動産会社を決めるというのは軽はずみです。不動産会社も営業を考えて、まずは、媒介契約を結びたい一心で、相場よりも安い金額を査定していることも考えられますし、具体的に物件を見ていない査定内容での査定は、仮査定程度に考えておきましょう。
 もちろん、最初のメールなどで届く査定内容は、実際に物件を見ていないので参考にはしにくいですが、不動産会社の絞り込みには利用できます。
 また、この際に、似たような不動産会社ばかり選んでしまうと、実際に査定来てもらう際の客観的な判断がしにくくなるので、ジャンルごとに分けましょう。
 例えば、分かりやすく言えば、全国に幅を利かせている大手の有名不動産会社から、商社系の不動産会社、近隣に詳しい、地元の不動産会社などです。
 大手の有名不動産会社であれば、全国の自社のネットワークから販売活動をしてくれるでしょうし、買主も大手の安心感がきっかけでやってくることもあります。
 また、地元の不動産会社であれば、地元の相場観や、過去の販売事例、近隣の販売営業状況などを把握してのフォローアップが期待できるので、それぞれ、魅力が異なります。
 そういった意味で絞り込むとはいっても、それでも数多くの不動産会社に内見に来てもらいましょう。

 では、内見にきて査定に来た不動産会社の見分け方に移っていきます。ここで、どこの不動産会社と媒介契約を結ぶのか、決めていく大事な面談になりますので、どこらへんにポイントを絞り込んで、確認していくべきか、見ていきます。
1、営業手法、販売方法の確認
2、その会社や営業マンの得意ジャンルは?
3、レインズに登録する?両手仲介しないか?
4、担当者のレベル

1、営業手法、販売方法の確認
 まず、物件を見てもらったと、この物件の販売方法、営業方法を聞いてみてください。新聞の折り込みチラシや、ポスティングはどこの範囲に行うのか?ウェブでの広告はどこに掲載するのか?自社のホームページ上で掲載してもらえるのか?Yahoo!不動産や、ホームズ、スーモなどの大手不動産ポータルサイトにすべて露出してもらえるのか?オープンハウスは行うのか?築年数の長い、古い築古の場合は、リノベーション業者との連携はあるのか?などの確認はしっかり行いましょう。いずれも重要です。一つでも不安があれば、その会社とは媒介契約をしてはなりません。
 また、チラシや新聞の折り込みなどは、センスも問われてくるので、直近で発行したチラシなども複数見せてもらうと良いでしょう。


2、その会社や営業マンの得意ジャンルは?
 不動産会社だけではなく、営業マンごとに得意不得意はあります。それぞれ、例えば、マンションの販売に強いのか?戸建て住宅の販売に強いのか?それとも、法人向けの物件が得意で合ったり、アパートの販売や賃貸の斡旋などが得意なのか?不動産会社とはいっても、得意不得意は大きく分かれます。
 不動産会社の実績、その担当者の実績値などをしっかり確認して、選びましょう。


3、レインズに登録する?両手仲介しないか?
 媒介契約を結ぶと一般的には、不動産会社は、全国の不動産会社に買主を斡旋してもらえるように、レインズという不動産会社の販売物件の情報や過去の事例などを登録するツールに登録します。これは、不動産会社にしか閲覧することはできないのですが、レインズに登録してもらえるのか?を確認する必要があります。
 レインズを利用しない不動産会社は危険です。両手仲介をしてくる可能性があります。両手仲介は、売買成約したときに売り主から手数料をもらうだけではなく、買主からも仲介手数料を貰うので、買主の味方になり、簡単に短期間で制約するように、値下げ交渉を頻繁に行ってくる可能性があります。安い金額で決まっても買主、売主の両方から手数料がもらえるのであれば、不動産会社としては、収益が大きいので、気を付けましょう。
 また、仲介手数料無料と言ってる不動産会社は絶対にやめましょう。買主から手数料をもらうので、決して売主の味方にはなりません。

4、担当者のレベル
 税金の事や、物件調査に関する専門的な質問をしましょう。不動産の営業マンであれば、この程度の事は、しっかり答えられなければなりません。ローンを組んだ銀行に質問すべき内容に関しても、一定レベルは答えられる水準でないと、安心して任せられません。

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