不動産仲介会社との媒介契約前に仲介手数料の交渉ってアリ?NG?

不動産業者との媒介契約における仲介手数料は、あくまで上限に制限があるだけで、安く設定することは可能です。
 しかし、売ろうとしている不動産の価値や売りやすさの難易度によっては、値引き交渉がデメリットになることもあるため、まずは不動産の査定を前もって行なうことが肝心です。


媒介契約で支払う仲介手数料の値引きについて
1,仲介手数料の基本とその計算方法
2,手数料は安くすることができるのか
3,値引き交渉のメリットとデメリット
4,手数料ゼロ円のからくり


1,仲介手数料の基本とその計算方法
 土地や建物などの不動産売却を考える際、まず思いつくのは、不動産業者にお願いして買い手を探してもらう、ということです。
 そのためには、不動産業者と契約を結ぶ必要があります。不動産売却のために、買い手を探してもらうことを専門用語で「媒介」と言いますが、この媒介によって買い手を見つけてもらい、その相手と売買契約が成立すれば、不動産業者に対して成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。
 この報酬については、宅地建物取引業法という法律で、その上限が決まっていて、それを超えて報酬を請求すると、たとえじっさいに金銭のやり取りがなかったとして法律違反として罰されることになります。報酬の上限は速算法で求めることができ、売買金額によって掛けるパーセントが変わってきますが、400万円を超える場合には、その金額の3パーセントに6万円を足したものが上限となります。


2,手数料は安くすることができるのか
 宅地建物取引業法で定められているのは、あくまで上限であって、当然のことながら仲介手数料を少なくすることは可能です。
 この手数料の額は、媒介契約を結ぶときに決めるものなので、交渉するとすればそのときに行なうことになります。
 手数料は前述のとおり、売買金額が大きければ大きいほど高額になるので、安ければ安いほど依頼する側としてはメリットとなりますが、そのことでその後の不動産業者の仕事に差が出るようであれば、逆にデメリットとなりかねません。
 値引き交渉を行なうさいのポイントとして押さえておきたいのは、自分が売ろうとしている不動産の価値がどの程度のものなのかを知っておくことです。
 そして、そのためには、契約の前に不動産の査定を依頼することをお勧めします。
 その際には、じっさいに不動産を見てもらって査定する訪問査定のほうが、より正確な情報を得ることができます。


3,値引き交渉のメリットとデメリット
 不動産業者と交わす媒介契約は、あくまで成功報酬という扱いなので、買い手を見つけて契約させなければ、たとえその過程でどれだけの費用がかかっても、不動産業者には1円も入ってこないことになります。
 言い換えれば、それだけ大きなリスクを、不動産業者は負っているということです。
 そうした業者の事情を加味した上で、たとえば、売ろうとしている物件が人気の高い場所にあり、わりと簡単に売れそうだとわかるのであれば、値引き交渉を行なっても大きなデメリットにはなりにくいと言うことができます。
 なぜなら、不動産業者にとって、依頼された物件がなかなか売れない、さらに言えば、契約が更新されずに終わってしまうことが、一番の痛手だからです。逆に、少し売るのが難しそうな物件であれば、値引きをあきらめて業者にしっかりと探してもらうほうが、結果としてメリットになります。


4,手数料ゼロ円のからくり
 不動産業者のなかには、仲介手数料がゼロ円というところもあります。
 いっけんすると、業者のほうには唯一の収入源である報酬がまったく入ってこないように思えますが、このゼロ円報酬の裏には、不動産の買い手側からの媒介という隠れた関係があります。媒介というのは、何も不動産を売るときだけでなく、不動産を買いたいと思っている人とも取り結ぶことができます。
 つまり、不動産業者は基本的に、売り手と買い手の双方から、前述の速算法による上限値までの報酬を手に入れることができます。
 たとえ、不動産売却における仲介手数料がゼロ円であっても、買い手のほうから報酬を受け取ることができれば、収入を得ることができるというカラクリです。もちろん、これは不動産業者1社が売り手と買い手を媒介した場合であり、業者が2社あって、売り手としか契約していないときは、完全に無報酬となってしまいますが、このケースは現実にはあまりないと言えます。

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