不動産査定前に売却にかかる諸費用、経費を把握しよう

不動産売却の諸費用のうち取得費と譲渡費用については、譲渡税の計算時に収入から差し引いて課税所得が決まります。
<br /> 不動産が居住用であれば、一定の条件で減税措置が受けられます。不動産の抹消登記の費用や、仲介手数料、印紙代もそれぞれ必要となります。これらの中で法定のものについては確認するようにしましょう。
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<br />不動産を売却した際の支出について。
<br />1,不動産を売却する際の支出についての概略について。
<br />2,居住用の不動産の譲渡については減税の特例があります。
<br />3,抵当権抹消手続きもわすれないようにしましょう。
<br />4,仲介手数料や印紙代などについて。
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<br />1,不動産を売却する際の支出についての概略について。
<br /> 不動産を売却する際、売却によって収入が得られると同時に、諸費用もかかってきます。売却した収入にかかる譲渡税や、不動産業者への仲介手数料、抵当権抹消登記費用、契約書への印紙代などです。
<br /> 不動産売却の譲渡税については、収入全体にかかってくるのではく、収入から経費を引いた所得についてかかります。この経費には、取得費(購入代金、取得時の仲介手数料など)と譲渡費用(譲渡時の仲介手数料、印紙代、取り壊し費用など)とがあります。
<br /> その不動産を取得したのが昔のことで取得費の金額が分からない場合には、収入金額の5%を取得費とすることができます(概算取得費といいます)。
<br /> 税率はその不動産を所有していた期間で大きく変わります。売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得となり、税率は39%(所得税30%住民税9%)です。5年を超えていれば、長期譲渡所得となり、税率は20%(所得税15%住民税5%)となります。
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<br />2,居住用の不動産の譲渡については減税の特例があります。
<br /> 不動産売却の中でも、住居については減税措置があります。特別控除と低率分離課税です。
<br /> 特別控除は、売却する不動産の所有期間が長期でも短期でも利用することができます。ただし、居住しなくなった日から3年経過後の12月末までに売却することや、前年・前々年にこの特別控除を受けていないことなどの条件があります。
<br /> 控除額は3000万円ですので、所得からそれだけ控除できることになります。また、低率分離課税は売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合に利用できます。上記の3000万円控除後の金額のうち、6000万円以下の部分については税率が14%(所得税10%住民税4%)となるのです。
<br /> 減税措置のうち、この2つは同時に利用することができます。税金の特例の中には、買い替えた場合に譲渡益に対する税金を繰り延べるというものもありますが、これと特別控除および低率分離課税とを同時に利用することはできません。
<br /> どちらかを選択することになります。特別控除も低率分離課税も、税務署に確定申告をしなければなりません。控除して0円になる場合でも確定申告は必要です。
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<br />3,抵当権抹消手続きもわすれないようにしましょう。
<br /> 不動産を売却したことで、住宅ローンを完済した場合には抵当権抹消の手続きも行いましょう。
<br /> 住宅ローンを利用した際、金融機関が抵当権を設定しています。完済したからといって、自動的には抹消されません。抵当権抹消登記費用には、登記費用そのものと、手続きをしてくれる専門家への報酬とがあります。
<br /> 登記費用(正確には登録免許税を払うということになります)は、不動産1個につき1000円です。
<br /> 法律的には売却した個人が手続きすることも可能で、この場合には登記費用の実費だけで済みます。インターネットで実際に試みた人の体験記もありますし、法務局に問い合わせてみれば相談コーナーが設けられていることもあります。
<br /> ただ、専門知識がないと書類の見分けが難しい場合や、より確実性を期したい場合などには司法書士などの専門家に依頼しましょう。司法書士などに支払う場合の抵当権抹消登記費用は、法に特段の定めはありません。各事務所のサイトなどの料金を見て、自分が決めることになります。
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<br />4,仲介手数料や印紙代などについて。
<br /> 諸費用のうち、仲介手数料と印紙代について説明します。不動産の売買の媒介をするのは宅地建物取引業者です。
<br /> この宅地建物取引業者が受け取る金額には、取引金額に応じて限度額が設けられています。取引金額が400万円を超える売買の場合、取引金額の3%に6万円を加えた額となります(消費税抜き)。
<br /> 不動産業者からこの金額よりも大きい額を請求された際には、内訳を説明して貰いましょう。印紙代は、一定の文書を作成した場合に課される税金(国税)です。不動産売買の契約書そのもののほか、先だって仮契約書を作成した場合や、契約書を補充する念書や覚書を作成した場合も印紙税の課税対象です。
<br /> 金額は、その文書に記載されている金額に応じて異なります。記載金額がなくても一律200円かかります。不備があっても契約自体は有効ですが、過怠税が課せられます。本来納付すべき金額の3倍にもなることがあるので必ず貼りましょう。

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