連帯保証人の許可は必要?住宅ローンが残っている任意売却

 住宅ローンは連帯保証人がないことが一般的ですが、共有物件の場合は例外です。
 債務の弁済は不動産売却によることが多いですが、競売よりも任意売却を優先する場合が普通であって、親族への売却も少なくありません。

任意売却で生活を維持します
1,住宅ローンでは連帯保証人が基本的に不要です
2,任意売却が増加しています
3,銀行は任意売却を優先します
4,親族への任意売却が増加しています


1,住宅ローンでは連帯保証人が基本的に不要です
 住宅ローン債務の返済が困難になった場合には、担保に提供している不動産売却で弁済を検討することになります。
 住宅ローンを借りる際に基本的に連帯保証人は不要です。ただし、不動産が共有名義の場合などには共有している人が保証人になります。
 不動産売却には競売と任意の売却があります。住宅のローンには保証会社の保証がありますので、弁済が困難になって延滞が続くと保証会社が融資をしている銀行などに代位弁済をして、債権者が保証会社になります。
 その後は保証会社との相談によって、競売あるいは任意売却が決まることになります。連帯保証人がいる場合には、借主のみならず保証人に対しても代位弁済や不動産売却に関する連絡と相談が通常はあります。保証人が連帯債務を履行して返済をすれば、代位弁済も不動産売却も全く不要になることが理由です。


2,任意売却が増加しています
 担保不動産の処分によって銀行などが債権を回収する方法の代表的なものが競売です。競売の場合には、最低競落価格を設定して行いますが、一般的には高額での落札は期待できません。融資をしている銀行などは、少しでも高い価格で落札されることを期待しますが、競売物件は市場価格よりも廉価で落札されることが多いのが実情です。
 任意売却を認めるか競売を行うか、それは融資をしている銀行などが決めることです。借入人および保証人は最終的には競売を覚悟しなければなりません。融資を受けている銀行などと誠意を持って話し合うことが重要になります。保証人も保証債務を履行できない場合には、自身の資産を借入の弁済に充当することが必要になることもあり得るのです。したがって、保証人は債務者と同等の立場で銀行などと相談をする必要があるのです。


3,銀行は任意売却を優先します
住宅ローンを融資している銀行などが連帯保証人による保証債務履行を受けられることは稀です。
 その理由は住宅を共有している人など以外は通常は保証人になっていないからです。競売には時間と手間がかかりますので、銀行などは不動産売却を前提に借主と交渉します。
 売却価格の下限を設定するとともに売却期限を設けます。任意売却はローンの借入人または保証人が自主的に担保不動産を売却するのですから、競売の場合に想定される落札価格以上の金額で売却できることが大前提になるのが当然です。
 それが、売却価格の下限金額になります。また、住宅ローンの返済が延滞している状況においては、その間の金利も発生しますので、売却までの期限も設定します。一般的には半年程度になることが多いですが、それは融資をしている銀行などとの話し合いによります。


4,親族への任意売却が増加しています
 住宅ローンの返済が困難になって、担保不動産を売却して借入を返済する場合、任意売却を銀行などが認めてくれれば、担保不動産である自宅を親族に購入してもらうことが多いです。
 親族が購入すれば親族から賃借することによって、自宅に住み続けることができるからです。
 しかし、親族は多額の資金が必要になります。借入が必要になる可能性もあります。自宅を親族に売却してローンを弁済するという計画に関しては、銀行などは好意的に対応することが多いです。
 その背景には面倒な競売を可能な限り避けたいことがあります。
 親族への任意売却であれば、期限を設けていても、その期間内に売買が成立する可能性が高いので、銀行などにとっても確実に債権が回収できると想定できるからです。連帯保証人にとっても親族への売却に異論がないのが通常だと言えます。

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