相続した不動産売却の流れ

 2018-03-12   相続 | 不動産売却 | 流れ
 相続した不動産を売却するには、遺産分割協議の開催、不動産の名義人変更、不動産会社への売却依頼などの決まった一連の流れがあります。
 不動産売却によって得る譲渡所得は課税対象となりますが、期限までに手続きを終えれば特例として税率を軽減することもできます。
 早い段階で専門家に相談して準備を進めることが大切です。


もくじ
1.不動産の売却をするには遺産分割協議が必要
2.不動産名義変更の流れ
3.不動産の売却を仲介業者に依頼
4.売却した譲渡所得にかかる税金


1.不動産の売却をするには遺産分割協議が必要
 親が死去した際には、まず法定相続人が誰であるかを確定し、当人同士で遺産の分配について協議する必要があります。
 不動産の売買を行う場合には当該者全員の同意が必要となり、全員分の戸籍謄本、印鑑証明書の提出をもって合意がなされたとみなされます。
 これによって遺産分割協議書の作成が可能となり、親が残した家屋や土地などの不動産の名義をどうするのか、売却した場合の利益をどのように分配するのかなどを決定します。
 遺産分割協議書には、書式や用紙の大きさなどに決まりはありませんが、遺産分割協議で決定された具体的内容及び協議書に記載されていない財産分割を行う場合には、別途協議することなどを記載したものを作成することとなります。
 当該者全員の実印で契印すること、印鑑証明書通りに住所、氏名欄を本人が署名することなどが必要です。


2.不動産名義変更の流れ
 法定相続人の共有財産となった不動産は、誰か1人の考えで勝手に売却することはできません。
 全員が同意した場合に不動産売却を行えることになりますが、その前の流れとして不動産の名義人の変更を行わなければなりません。
 不動産を引き継ぐ場合、名義人は故人の名前のままになっているため、法的に遺産を引き継ぐことが認められている人のなかから名義を変更する人を選ばなければならないのです。
 家屋や土地が個人名義の不動産であるかどうかは、登記済権利証で確認することができます。不動産の名義を変更することを所有権移転登記といい、不動産所在地の法務局の窓口で申請手続きを行うことができます。遺産分割協議書に記載されている当該者に名義変更した時点で、初めて不動産の売却が可能となるのです。
 兄弟など、共有名義とすることもできますが、一般的には代表の1人の名義に変更して、売却後に売却金額を分配する方法が主流となっています。


3.不動産の売却を仲介業者に依頼
 不動産の名義変更が済んだら、新しい名義人は自由に不動産を売却、貸借、居住することができます。
 遺産を分割するために不動産売却する場合には、不動産会社などの仲介業者に依頼するのが一般的な流れとなっています。
 個人間での売買もできますが、契約書類の作成など専門的な知識が必要となるため、経験と実績のある不動産会社などに依頼するのがいいでしょう。まず物件を査定してもらうことからスタートしますが、査定額は不動産会社によってまちまちであり、場合によっては数百万円の差がつくことがあります。
 また、上限が決められているとはいえ、不動産会社に支払う仲介手数料も軽視できません。さらに、この仲介手数料には消費税も生じるため、査定額が高く良心的な仲介手数料である不動産会社を選ぶことが大切と言えるでしょう。


4.売却した譲渡所得にかかる税金
 土地や家屋などの不動産の売却が決まると譲渡所得が入りますが、そっくりそのまま収入として得ることはできず、税金を支払う必要があります。譲渡所得税といわれるものですが、価格が高くなればなるほど税率が高くなるため、遺産分割に不利になることもあります。
 譲渡所得に応じて所得税、住民税が課税されることになりますが、ある一定の条件を満たせば特例によって税額を低く抑えることも可能です。特に、亡くなった親などから引き継いだ不動産を売却した場合には、相続税の取得費加算の特例があり、別途支払う必要のある相続税の金額までの売却額であれば、非課税扱いとなります。
 ただし、税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があり、納税は10ヵ月以内という期限があります。速やかに遺産分割協議をして名義変更などの手続きをしないと間に合わないことがあるため、注意が必要です。

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