都内湾岸人気地域は2018年は売り時?

 城東・湾岸地域の不動産売却を考えているなら、今がギリギリのタイミングとも言えるでしょう。
 専門家の見解でも、限定地域の不動産価格暴落前、消費税増税前に行動に移したほうが得策という見方が多くなっています。


もくじ
1.城東湾岸地域の不動産売却は今なのか
2.城東・湾岸地域の不動産売却の波が起こるのはいつなのか
3.城東・湾岸地域の不動産売却にも関わる都心マンションの売れ残り
4.城東・湾岸地域のみならず不動産売却の時


1.城東湾岸地域の不動産売却は今なのか
 近年、城東地区、湾岸地域のマンションが暴落するのではという予測が飛び交っています。
 通常、一般消費者が売買の対象とするマンションが暴落するようなことはなく、不動産価値が急激に下落するような事態はほとんどありません。リーマンショック後もバブル崩壊はありましたが、4年ほどの間に中古マンション価格が2割減ったかという状態です。
 1年で20%も30%も下落した実例はありませんし、その後持ち直して価格は上がっています。
 にも関わらず、こうした暴落が起こるという予測があります。その理由は、地域が城東、湾岸地域と限定的であること、もともとこの地区の中古マンションは投機化していたという実態です。
 実際現在は金利連動性が著しく、すでに金融商品のような存在になっています。
 その原動力となっていたのが中国人投資家の購買力で、もともと実需を伴った購入ではなかったことが関係しています。一部、相続税対策のためのマンション購入がありましたが、この影響はほぼ無くなっているというのが大方の見方です。
 この状況において考えるべきなのが、不動産売却のタイミングです。果たしてそれは今なのでしょうか。


2.城東・湾岸地域の不動産売却の波が起こるのはいつなのか
 そこで当然浮上して来るのが、不動産売却のタイミングです。
 当然、自分が住むためのマンションとして購入していればそう簡単に売却はしないでしょう。
 でもこの地域は、多くのケースで投機目的や節税目的の購入が見られます。マンションを1棟買いする規模での不動産投資では金利との連動は顕著ですが、個人投資家が1戸運用する場合にも金利の影響が大きくなっています。
 現在、融資を金利1.7%くらいで受けて運用する場合では、すでに限度ラインに近づいているとも言えます。
 日銀総裁の黒田氏は、出口戦略の検討時期を2019年度ごろと明言してはいましたが、具体的な手段は判っていません。
 市場では中国景気の減速などで世界景気が後退するという観測もあり、米国経済の動きによっては出口どころではないでしょう。黒田氏も必要ならさらなる緩和も検討するとしていますから、こうした動きから投資家が一気に動き出せば、下落の波が起こる可能性もあります。


3.城東・湾岸地域の不動産売却にも関わる都心マンションの売れ残り
 都心のマンションが売れ残り続出というニュースは2016年頃からすでに取り沙汰されていました。
 通常物件は完成前に売り切ってしまうのがセオリーですが、完成在庫を抱えている新築マンションも急増。売れ残りマンションは超人気住宅街で1割弱、通常真先に売れる最上階でさえ残されている状況です。
 アクセスの良い国道沿いの人気住宅エリアですら、2割ほどが売れ残り中。南向き、角部屋といった通常の一番の人気でさえ残っているのが実情です。
 その中でも、現実社会から乖離した不健全な価格に吊り上がっているのが城東・湾岸エリアです。
 土壌汚染の風評被害もあり、イメージがかなり悪化したこともありますが、このエリアがマンションバブル崩壊のきっかけになるとの見方も少なくありません。


4.城東・湾岸地域のみならず不動産売却の時
 まったく違う観点からしても、消費税10%に値上がりする前に不動産売却をしたほうが有利な面があります。
 値上げ予定は2019年10月ですが、不動産を売る場合は消費税がかかるケースとかからないケースがあります。
 個人が自分が住んでいた家屋や土地を売る場合は非課税ですが、自分が住んでいても賃貸にしていれば納税義務があります。法人はもちろんですが、個人事業主も事業者ですから、納税が必要です。また、まったくの個人であっても、不動産会社に仲介手数料を支払う場合や、リフォームをする場合にはもちろん消費税がかかります。
 たかが手数料と言っても金額が非常に大きいですから、100万円単位で消費税がかかってくれば大きな痛手です。すでに8%ですからかなりまとまった金額になりますが、売ると決まっているなら10%に引き上げられるのを待つ場合ではありません。また、自分は売る側ですが当然買う側がいるわけで、買う側にしても消費税は低いうちに取引したいのは当然です。売却するなら、本当に今、この時かもしれません。

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