意外と盲点!不動産売却時にかかる費用

 2018-06-04   不動産売却 | 費用 | 税金 | 仲介手数料 | 銀行
 不動産売却は売る事なのでお金が入るとイメージされますが、様々な税金や手数料が発生する事です。
 法律で上限や必要な額は定められてはいますが、少しのポイントを知っておく事で抑える事は可能です。売却の前には全てを知る必要はないですが、参考になる様な資料や本を一読しておくと良いでしょう。


もくじ
1.不動産売却の際に掛かる費用の全体像
2.不動産会社に支払う仲介手数料
3.銀行に支払う一括繰り上げ返済の手数料
4.売却の際に必要な税金


1.不動産売却の際に掛かる費用の全体像
 不動産を購入した時と一緒で売却時にも様々な費用が掛かります。税金や手数料など様々ですが、実際にはどんな事にいくら掛かり、それは適正かなどは素人では知らない事ばかりです。
 売却時に掛かる費用は大きく分けると3つになります。1つは依頼した不動産会社に支払う仲介手数料、2つ目は融資を受けていた場合に銀行に支払う一括繰り上げ返済手数料、3つ目が各種税金となります。
 大きく分けると以上になりますが、それぞれの状況によって掛かるものもあります。抵当権設定された場合は抵当権抹消登記をする必要があり、それに掛かる免許税などです。
 逆に節税や節約できる費用もあるので、少しでも掛かるお金が減る様に知っておく事は大切です。


2.不動産会社に支払う仲介手数料
 不動産売却は素人個人ではなかなか難しい事です。その為一般的には専門の業者に依頼する事になります。
 仲介手数料とはその不動産会社に支払う費用であり、この額は法律で定められています。売却価格に応じて仲介手数料率は変化します。例えば200万以下の売却価格の場合は手数料は5%になり、200万円以上から400万円以下なら4%に2万円をプラスした手数料です。400万円以上からはその売却額の3%に6万円をプラスした仲介手数料となります。
 これらはあくまで上限であり、手数料はこれ以下でも問題はありません。つまり仲介手数料の減額交渉は可能という事ですが、媒介契約を結んだ後の交渉は難しいと言われています。
 その為交渉する時期としては媒介契約を結ぶ前のタイミングに行う事になります。この手数料は、不動産の売買契約が締結された後に支払うのが一般的です。


3.銀行に支払う一括繰り上げ返済の手数料
 不動産を購入した際に銀行から融資を受けていた場合は、不動産を手放してもローンは残っています。
 その為売却した際にローンの残りを返済する事が多いです。この場合は一括で返済する事が多いのですが、そうすると手数料が掛かります。金融機関にもよりますが、この費用は3千円から5千円ほどとなりますがネットからだったら手数料が無料というものもあります。繰り上げ返済してもローンが残る事もあり、その場合は種類によって今後の返済シミュレーションも変わっていきます。
 返済の種類には2種類があり、期間短縮型か返済額軽減型になります。期間短縮型は返済期間を短縮する事で利息を少なくする方法です。お金に余裕のある方に適している型と言えます。
 返済額軽減型は返済期間は当初と同じで、月々の返済額を減らして月の負担を軽減する方法です。将来出費が増える方や収入が減る可能性の方に適している型です。


4.売却の際に必要な税金
 不動産売却時には3つの税金が必要になります。
 印紙税・抵当権設定された方は抹消登記の免許税・不動産壌渡所得税です。印紙税は不動産の売買契約書の記載金額に対して掛かる税金で、印紙代とも言います。売買契約書に記載された金額によって税金額は変わります。
 500万円以下なら2千円など細かく設定がされており、この税金も節約する事は可能です。一般的には買主と売主が1通ずつ所有し、それぞれの1通の契約書の印紙代を負担することになります。
 しかし売主は売買契約書の原本を持っておく必要はないので、コピーにする事で節税できます。
 抹消登記は登録免許税で1物件千円必要であり、自身でも可能ですが手間という事で司法書士等に依頼したら報酬を支払う事になります。不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得税と言い不動産を購入した時よりも高く売却ができ、譲渡益がある場合にのみ課税されるものです。
 税率は売却する不動産の所有期間によって変わりますので、そのポイントは5年所有しているかどうかです。5年以下なら税率は所得税30%・住民税は9%となり、5年以上なら所得税は15%・住民税は6%になります。この事から売却した年の1月1日現在で5年を超えるか否かは税金対策に重要な要素となります。

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