個人の不動産売却における買換え特例の譲渡損失の繰越控除の期限が2019年まで延長されました。
　適用には細かい条件がありますが、該当すれば3年間は税金面において有利な条件で新居への住み替えが可能でしょう。


もくじ
１．個人の不動産売却時の買換え特例と譲渡損失の繰越控除の特例とは
２．不動産売却時の買換え特例や譲渡損失の繰越控除など5つの特例
３．不動産売却の買換え特例や譲渡損失の繰越控除の内容
４．不動産売却の買換え特例で受けられる譲渡損失の繰越控除


１．個人の不動産売却時の買換え特例と譲渡損失の繰越控除の特例とは
　個人が居住用財産(マイホーム)を買換える時にある特例のうち、2017年12月31日までが対象だったところが2019年12月31日まで延長となりました。
　まず理解するための根本的な部分ですが、マイホームを売るだけなら不動産売却、マイホームを売って次のマイホームを買うのが買換えです。そして、売った時に出る利益が譲渡益、利益が出ないのが譲渡損失が生じる場合と言います。
　簡単に言えば、マイホームを買った時の値段より高く売れれば譲渡益が出ますが、安くなってしまったら譲渡損失が出るということです。
　譲渡益が出れば所得税の支払いが発生しますが、譲渡損失が出ると所得税が戻って来るという点も重要です。これらの条件を踏まえて、買換え特例や譲渡損失の繰越控除の特例など、税法上のいくつかの特例を理解しておきましょう。


２．不動産売却時の買換え特例や譲渡損失の繰越控除など5つの特例
　不動産売却に関する特例は5つあります。
　内訳は、譲渡益が出る場合が3つ、譲渡損失が出る場合が2つです。まず、譲渡益が生じるケースでは、3000万円の特別控除があるのが1つ。また、所有期間が10年を超えるマイホームを譲渡した場合は、軽減税率が適用されるのが1つです。買換え特例として、特定のマイホームの買換えを行った場合が1つ。計3つになります。
　譲渡損失が生じるケースでは、マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例が1つ。買換えではなく売却する場合のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例が1つ。
　計2つになります。ちなみに特例が受けられるマイホームにはいろいろと条件がありますが、基本的な考え方として、住んでいた実態があれば大丈夫でしょう。


３．不動産売却の買換え特例や譲渡損失の繰越控除の内容
　それでは買換え特例についてまとめてみましょう。この特例は簡単に言ってしまうと、マイホームを買換える時に売った家より高い家を買うと所得税が発生しないというものです。
　つまり、売った金額が4000万円で、買った金額が5000万円なら課税はされないということ。
　この特例を受けるには要件があり、売った家の所有期間が10年を超えていること、日本国内にあって売主が10年以上住んでいることが条件です。売却額が1億円以下である必要もあります。
　また、買うほうの家も日本国内にあって、居住用部分が50㎡以上あること、敷地面積が500㎡以下であることが条件。中古の家の場合は、築25年以内か新耐震基準に適合している必要があり、そうでなければ既存住宅売買瑕疵担保保険に加入している必要があります。
　買換えである証明のために、前年の1月1日からその年の12月31日までの間に買ったもので、翌年12月31日までに移り住む予定である必要があります。買換えの特例には、この他にも譲渡損失が出た場合の繰越控除の特例もあります。


４．不動産売却の買換え特例で受けられる譲渡損失の繰越控除
　買換え時に出た損失は、譲渡損失の繰越控除の特例を受けることが出来ます。これは、所有期間が5年を超えるマイホームを売った時に譲渡損失が発生した場合に、源泉徴収税額が戻ってくるという特例です。
　売った年に発生した損失は、その後3年間に渡って他の給与所得等と一緒に損益通算することができます。
　譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が0より少ない場合に適用となります。
　この特例に2017年までの期限があったのですが、2019年まで延長されていますのでまだ間に合いますね。
　条件に合う新居を見つければ、特例を利用して税金を安くマイホームを住み替えられるチャンスです。
　ただ、新居の敷地面積が500㎡を超えると控除の対象外となりますし、合計所得が3000万円を超える場合は控除そのものを受けられません。とは言っても、一般的にそこまでの高所得者はなかなかいませんから、多くの人が該当するでしょう。

　年収が600万円の家庭で譲渡損失が2000万円なら、繰り越せる3年間は課税されなくて済むことになります。