保有期間で異なる短期譲渡所得と長期譲渡所得、5年以内に売ると損?

 不動産売却時に譲渡益が発生する場合、その不動産の保有期間によってかかる税率が変わって来ます。
 5年以下は短期譲渡所得、5年を超えれば長期譲渡所得とみなされますが、短期では税率が大幅に高いので、売却時には注意が必要です。


もくじ
1.不動産売却益の税率は保有期間の短い短期譲渡所得のほうが高い
2.不動産売却益が短期譲渡所得とされる保有期間とは
3.不動産売却は5年の保有期間が短期譲渡所得を分けるポイント
4.保有期間は短期譲渡所得扱いでも特別控除となる不動産売却もある


1.不動産売却益の税率は保有期間の短い短期譲渡所得のほうが高い
 不動産は生もので、時間と共に価値がどんどん下がって行きます。自分にとって不要な不動産なら早く売却したいと考えるのも当然ですが、保有期間の短い不動産を売却する場合は注意が必要です。 それは、不動産売却時に出た譲渡益は課税対象であり、個人の場合は所得税等が発生するのですが、保有期間で税率で変わるからです。
 不動産売却はいつすべきか、見極めるために必要なのが短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いです。譲渡価額からその不動産を取得した費用と譲渡費用を引いた残りが課税譲渡所得ですが、これに税率を掛けて税金額が決まります。短期と長期で違いが出るのはこの税率が変わるためで、期間が短いとかなり高い税率が掛けられることになります。


2.不動産売却益が短期譲渡所得とされる保有期間とは
 ターニングポイントとなる期間が5年です。税法では、売却する不動産を所有した期間が5年以下の場合には短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得とみなされます。
 問題はこの2つの税率にかなり開きがあることで、長期譲渡所得では所得税が15%、住民税が5%、計20%なのに対し、短期譲渡所得では所得税が30%、住民税が9%、合計39%が税率となります。
 その差なんと19%という大差で、約倍近い倍率の差になります。例えば所有してからちょうど5年前後の不動産を売るなら、ほんの少しの期間待つか待たないかで、かかる税額が大幅に変わることもあり得ます。知っているのと知らないのとでは、あまりにも大きな差と言えるでしょう。


3.不動産売却は5年の保有期間が短期譲渡所得を分けるポイント
 所有期間5年がポイントということがわかりましたが、実際に土地や建物を購入した日と売った日が計算の起点ではありません。
 法制度ではよくあることですが、重要なのは売却した日が属する年の1月1日の実態です。平成30年に売却するとすれば、平成30年1月1日が基準日となるわけですね。
 だから実際に売るのが5月1日でも、11月30日でも、条件は変わりません。この場合、短期売却を避けるためには、その不動産の取得日が平成24年12月31日以前でないといけない事になります。
 取得日というのは、中古物件の購入や新築などでケースが異なりますが、購入なら引渡日もしくは売買契約の効力発生日。建築した場合は引渡日や建築の完了日、譲渡日は原則引渡日となりますが、売買契約効力発生日となる場合も有り得ます。


4.保有期間は短期譲渡所得扱いでも特別控除となる不動産売却もある
 ここで認識が必要なのが、マンションの売買に関してです。マンションは購入して3年程度でも売却する人は少なくありませんが、その都度みんな高い税金を払っているのでしょうか。
 実はマンションの場合、短い期間で売却して結果的に利益が出ても、税金を納めずに済む場合があります。居住用財産を売却する場合には、特別控除が3000万円分あるからです。
 個人が自分で住むために買った居住用財産を売却すると、この特別控除を利用することが可能です。しかも所有期間には関係ないため、例え1年経っていなくても適用が可能。
 ただし適用できるかどうかは居住用財産に該当するかにかかっているので、その条件を理解する必要があります。細かい定義はいろいろとありますが、基本的な考え方としては本人が実際に住んでいた実態があり、投資用の不動産ではないことが重要です。
 また、店舗や事務所にも適用はされません。ただ、個人の住居として使っていたマンションを売る場合に、3000万円を超えるような利益は発生しないのが一般的です。だから、マイホームのマンションを売る場合には、所有していた期間はあまり気にせず、自由に売ることが出来るでしょう。

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