不動産価格に影響する路線価って何?

 土地の評価は、行政の公表している三つの数字が参考になります。このうち相続税路線価は土地の取引だけでなく、贈与税や相続税といった税金を計算する場合に重要です。
 これら贈与税や相続税の節税対策をするとき正確な計算をすることが重要ですが、そもそもの評価に関しての知識が無ければ意味がありません。
 そこで、ここでは、評価に大きく影響する路線価について説明していきます。


もくじ
1.坪単価や土地評価額を路線価を参考に査定することとは何か
2.路線価による土地評価額による坪単価の調べ方
3.路線価による坪単価などの土地評価額を計算してみよう
4.相続や贈与に当てはめる土地評価額としての路線価や坪単価


1.坪単価や土地評価額を路線価を参考に査定することとは何か
 土地の価値は、同じものが二つと無いことに大きな意義があります。
 同じ不動産でも家屋であれば、同じものが建設できます。それ以外の商品でも特別注文でない限り、同じモデルが多くあります。
 しかし、土地は同じ所には二つありませんし、同じ形状や環境のものもあり得ません。こうした土地の時価は、一般的には需要と供給の関係で決まりますが、大まかな坪単価の相場になります。この大まかな相場は、実際の土地評価額での売買価格ですが、これは、行政庁による三つの指数が参考になります。
 まず、公示地価と言われる価格です。国土交通省が発表する土地価格です。標準地を決めておき毎年3月に公表します。一般の不動産取引価格目安というより、公共で収用される土地の目安となると言われています。実際の取引価格の90%程度とみなされます。
 次が、相続税路線価です。国税庁が相続税などの計算に利用する価格を発表するものです。実際の取引価格80%程度とみなされます。最後が、固定資産税評価額です。市区町村が固定資産税や都市計画税の計算の際に利用するために公表します。される価格。実際の取引価格の70%程度とみなされます。
 発表する行政庁によって価格の根拠となる理由が違いますので、このような価格の違いがありますが、これらが、いわゆる時価の参考になります。


2.路線価による土地評価額による坪単価の調べ方
 行政庁による土地評価額のうち、公示価格は新聞などに発表されますし、固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税の通知に記載されています。
 ところが、相続税路線価といわれる土地評価額は一定の方法で調べる必要があります。国税庁ホームページで調べることができます。資産税の関係から検索してゆくと全国の価格を調べることができます。
 土地の相続税評価する方法は路線価方式と倍率方式があります。地図に記号や数字、アルファベットが記載されているものが路線価と言われるものです。読み方は、その地図の上部などに記載されていますから、参考にします。数字は㎡当たりの価格で3.3倍すれば坪単価になります。ちなみにアルファベットは借地権割合と言われ、その土地に借地権などの所有権を制限する権利が設定されている場合などの価格です。


3.路線価による坪単価などの土地評価額を計算してみよう
 土地の相続税評価方法のうち、倍率方式は、路線価が適用さない地域の計算方法です。
 計算は簡単で、市町村の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じます。これも、国税庁ホームページに記載されています。その土地の実態に応じて倍率を使用します。これらにかかわらず、同じ数字と言っても、使い勝手が良い土地、逆に路線に接している部分が少ない長細い土地、きれいな長方形ではない土地、がけなどの使用に制限がある土地のほか、借地権などの不動産を使用が制限される権利関係がある場合などは、価値が下がると考えられます。
 これらの場合は、国税庁が発表している評価通達と言われる文書があり、様々な場合を想定しての評価の仕方が書かれていますので、参考にして、評価を減額することが可能です。


4.相続や贈与に当てはめる土地評価額としての路線価や坪単価
 評価された土地は、実際の売買の目安になるというより、むしろ相続税や贈与税を計算するとき使用するものです。相続税は、3000万円に法定相続人数に600万円を乗じた、いわゆる基礎控除を超過した財産に課税されます。この基礎控除を超過するかどうかに土地の評価は重要な要素となります。
 評価軽減の通達や相続税関係の法令に定められている特例などを参考に計算しましょう。贈与税も同様です。暦年で110万円という基礎控除がありますので、これを超過した部分に贈与税が課税されます。土地を贈与する場合も相続税と全く同じように評価して、110万円の基礎控除を超過するかどうかを確認する必要があります。
 相続税は被相続人の死亡と言う事実がありますから節税は難しい部分はありますが、贈与税は、土地を評価することで贈与税が課税されない範囲で贈与してゆくという節税方法に利用できます。

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